Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel van deze paragraaf is om inzicht te geven in de resultaten en risico’s van de grondexploitatie. Deze paragraaf is een van de onderdelen van het gemeentelijk grondbeleid, naast onder meer het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) dat jaarlijks in de raad wordt behandeld.

In deze paragraaf komen de volgende onderdelen aan de orde:
•    Een beschrijving van het wettelijk kader en het gemeentelijk beleid met een blik op de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt;
•    De uitgangspunten ten aanzien van rekenparameters en risicoafdekking die in de grondexploitaties worden gehanteerd;
•    Een stand van zaken en vooruitblik van elk grondexploitatiegebied, waarbij ook eventuele risico’s worden benoemd;
•    De financiële relatie tussen de Algemene Reserve Grondbedrijf en de Algemene Reserve;
•    Aandachtspunten bij de grondexploitatie en kostenverhaal bij particuliere locatieontwikkelingen.

Het gemeentelijk grondbeleid is ondersteunend aan de door het bestuur geformuleerde beleidsdoelstellingen. Grondverwerving, -productie, -uitgifte en -beheer zijn onmisbare en logische ingrediënten van elke ontwikkeling met ruimtelijke consequenties. Het gaat bijvoorbeeld om het bouwen van woningen, bedrijven, de aanleg van wegen of het realiseren van scholen en andere maatschappelijke voorzieningen. In april 2023 is de Nota Grondbeleid Woerden 2023 unaniem aangenomen door de gemeenteraad van Woerden. De belangrijkste zaken uit de nota zijn de keuze voor situationeel grondbeleid, de systematiek voor de bepaling van de minimale omvang de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) en de keuze voor een strategisch verwervingsbeleid (afwijking Financiële verordening 2023). In de nota staan de gemeentelijke doelstellingen van en werkwijzen binnen het grondbeleid genoemd. Voor particuliere locatieontwikkelingen is tevens in 2014 de nota Kostenverhaal door de raad vastgesteld. Het grondprijsbeleid wordt uitgewerkt in de elk jaar, en dus ook dit jaar, door het college vast te stellen grondprijsbrief.  Jaarlijks worden ook het Meerjarenperspectief Grondbedrijf en de herziene grondexploitaties naar de raad gestuurd. Ook in 2024 wordt deze cyclus doorlopen.

Ontwikkelingen economie en woningmarkt
De marktomstandigheden zijn sinds vorig jaar enorm gewijzigd. De Europese Centrale Bank heeft de rentestanden verhoogd om de inflatie af te remmen. Dit betekent dat de rentelasten hoger worden, waardoor het minder aantrekkelijk is om geld te lenen. Dit geldt aan de ontwikkelkant voor ontwikkelaars en beleggers, maar ook voor de huizenkopers. De hypotheekrente is immers ook verhoogd. Hoewel van de coronapandemie geen sprake meer is, zorgt de oorlog in Oekraïne en de sancties die zijn getroffen tegen Rusland indirect voor economische schade. De sancties zorgen ervoor dat bepaalde producten uit andere landen geïmporteerd moeten worden, wat een prijsopdrijvend effect heeft. Dit is bijvoorbeeld te zien in de bouwsector. Als gevolg van de genoemde ontwikkelingen verwacht het Centraal Planbureau dat de economie in 2023 zal afkoelen. Dit wordt bevestigd door de cijfers van het CBS van het eerste en tweede kwartaal van 2023: een krimp van 0,7% in het eerste kwartaal en 0,3 in het tweede kwartaal. Desondanks verwacht het CPB in de augustusraming van 2023 dat de economie over heel 2023 met 0,7% zal groeien.
De situatie op de woningmarkt is ook enorm gewijzigd sinds vorig jaar. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen jaarlijks, maar daarin is sinds vorig jaar een kentering te zien. De woningprijzen daalden zelfs als gevolg van de gestegen hypotheekrente. Met name in nieuwbouwplannen liepen de verkopen van de woningen terug, waardoor woningbouwplannen worden vertraagd of zelfs uitgesteld. Sinds het tweede kwartaal van 2023 zijn de woningprijzen weer licht aan het stijgen. Volgens het Centraal Planbureau heeft dit te maken met het feit dat de hypotheekrentestijgingen worden gecompenseerd door hoge loonstijgingen, waardoor de leencapaciteit van huizenkopers toeneemt. Dit laat ook het consumentenvertrouwen zien dat door de Vereniging Eigen Huis wordt bijgehouden (Eigen Huis Monitor). Hierin is in het tweede kwartaal van 2023  een lichte stijging te zien ten opzichte van het eerste kwartaal. Ondanks de genoemde ontwikkelingen is de woningmarkt nog steeds zeer krap te noemen. Er zijn de komende jaren veel nieuwe woningen nodig om aan de vraag te kunnen voldoen. De ontwikkelingen op de woningmarkt gingen het afgelopen jaar zeer snel. Op de middellange en lange termijn is het lastig te voorspellen hoe de situatie op de woningmarkt zich zal ontwikkelen. Middels de Monte Carlo Simulatie zijn de mogelijke effecten van stijgende bouwkosten en dalende woningprijzen (in relatie tot de grondwaarden) op de grondexploitaties, zoals opgenomen in MPG 2023, doorgerekend.

Marktsituatie Woerden
Woningen
In augustus 2023 stonden op Funda 115 woningen te koop in Woerden, 26 in Harmelen, 3 in Kamerik en 2 in Zegveld.
Kijkend naar de historische transactieprijzen van NVM van bestaande woningen is in de regio Utrecht een daling te zien van 9,6% ten opzichte van vorig jaar. Op kwartaalbasis is een stijging van 1,5% te zien in het tweede kwartaal van 2023. De gemiddelde verkooptijd van bestaande woningen bedraagt in de regio 30 dagen.

Kantoren 
In Woerden worden nauwelijks nog nieuwe kantoren ontwikkeld. De marktomstandigheden hebben ook effect op de opname van kantoorvastgoed. Hierdoor blijkt het mede van belang om terughoudend te zijn ten aanzien van nieuw kantoorareaal.
In 2014 hebben de gemeenten van de U10 onderling afspraken gemaakt om de kantorenleegstand aan te pakken en de regionale kantorenmarkt weer gezond te maken. Deze afspraken zijn vastgelegd in de ‘Regionale Overeenkomst Kantoren 2014-2030’. Gemeenten ondersteunen actief de transformatie van leegstaande en boventallige kantoorpanden naar bijvoorbeeld woningen of bedrijfsruimte, en bovenal: bestaande plannen voor nieuwe kantoren worden sterk beperkt.
Door de verandering in wet- en regelgeving is een trend zichtbaar op de kantoorterreinen in Woerden als het gaat om verduurzaming. Per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Voldoet het gebouw niet aan de eisen dan mag het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruikt worden. 

Bedrijventerreinen
In het bestuursakkoord 2022-2026 is opgenomen dat in samenhang met herstructurering van bestaande bedrijventerreinen vaart wordt gemaakt met de aanleg van nieuwe bedrijfsruimte bij de Putkop en de Burgemeester van Zwietenweg. Voor kleinschalige uitbreiding en herstructurering van bedrijventerrein Kamerik en Zegveld zal het college een voorstel voorleggen aan de gemeenteraad.

a. Parameters
De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2022, zoals opgenomen in de jaarrekening 2022. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.
De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2023. Voor alle gemeentelijke grondexploitaties wordt vanaf 1 januari 2023 gerekend met een intern rentepercentage van 1,04%. De rente van een project wordt berekend over de boekwaarde die wordt geactualiseerd. Naast de renteparameter worden door het college jaarlijks de te hanteren rekenparameters in de grondexploitaties vastgesteld. De parameters zijn door het college vastgesteld (Parameters 2023 (Z/23/055391 D/23/087026)) en verwerkt in de grondexploitaties.

b. Reserves
De gemeente Woerden kende het gebruik om vanuit de grondexploitaties afdrachten te doen aan de Reserve Infrastructurele Werken en het Groenfonds. In 2016 is door de Commissie BBV bepaald dat deze werkwijze aangepast moest worden. De bijdragen aan de genoemde reserve en fondsen moeten sindsdien uit de algemene middelen komen nadat tussentijds winst is genomen uit de grondexploitaties of via resultaatsbestemming, na afsluiting van een grondexploitatie.
Bij initiatieven van derden verhaalt de gemeente haar (apparaats)kosten en de bovenwijkse voorzieningen via een exploitatieovereenkomst. De kosten worden in rekening gebracht indien op grond van een exploitatieovereenkomst medewerking wordt verleend aan particuliere plannen. De bedragen zijn gebaseerd op de structuurvisie en de daarop volgende ‘Nota bovenwijks’. 

c. Winstnemingen
In 2018 is de Commissie BBV met een nadere toelichting gekomen over de verplichte werkwijze bij tussentijdse winstnemingen in grondexploitaties. Voor winstneming hanteert de Commissie BBV de percentage of completion (POC) methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, moet verplicht tussentijds, naar rato van de voortgang van de grondexploitatie, winst worden genomen. Hieruit volgde de verplichting tot tussentijdse winstneming in drie grondexploitaties, te weten Snel en Polanen, Harmelen en Kamerik Schoollocaties. Voor verdere toelichting zie MPG 2023.

d. Risicovoorzieningen
Berekening Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG)
In de Nota Grondbeleid Woerden 2023 staat de systematiek beschreven die zorgt voor de bepaling van de minimale ondergrens van de Algemene Reserve Grondbedrijf. De hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit, ofwel de minimale omvang van de ARG, wordt bepaald aan de hand van de hoogste IFLO-norm van het afgelopen jaar en waarbij tevens wordt gekeken naar de komende jaren. De norm van de Inspectie Financiën Lagere Overheden, beter bekend als de IFLO-norm, is ontwikkeld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Het is een relatief snelle en eenvoudige methode die door veel provincies en gemeenten wordt gebruikt voor de bepaling van de minimaal noodzakelijk weerstandscapaciteit. De IFLO-norm is uitermate geschikt als deze wordt gecombineerd met de Monte Carlo-simulatie. In het raadsbesluit behorende bij het MPG 2023 is besloten om voor de komende vier jaar de minimale ondergrens van de ARG vast te stellen op afgerond € 6.200.000. 

Per 31 december 2022 is het geïnvesteerde vermogen als volgt:

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 1-1-2023: