Paragraaf 8 Grondbeleid

De basis voor het gemeentelijk grondbeleid is omschreven in de nota ’Vaste grond voor beleid’, door de raad vastgesteld in 2006 en het addendum op de nota uit 2011. Onderstaand volgen de ontwikkelingen binnen de grondexploitatiecomplexen van het grondbedrijf. Jaarlijks volgt een nadere toelichting op de complexen in het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG).

De volgende complexen zijn voor 2020 in exploitatie genomen:

• Snel en Polanen
• Defensie-eiland
• Kamerik Noord-Oost II
• Brediuspark
• Jan Steenstraat
• Harmelen
• Pionier

Voor het verloop van de boekwaarden ten aanzien van de complexen en voorzieningen wordt verwezen naar de toelichting op de balans (onder de vlottende activa voorraden).
Hieronder is het verloop van de totale boekwaarde van alle complexen weergegeven (inclusief de benodigde voorzieningen). Waar over een negatieve boekwaarde wordt gesproken is feitelijk sprake van meer opbrengsten dan kosten op peildatum. Een positieve boekwaarde betekent dat op peildatum meer kosten gemaakt zijn dan opbrengsten.

	Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
	per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
	-12.002.222	6.523.139	2.474.960	-7.850.139
Complex	Boekwaarde	Gemaakte	Verkregen	Boekwaarde
	31-12-2019	kosten	opbrengsten	31-12-2020
		in 2020	in 2020
In exploitatie genomen gronden
Snel en Polanen	-10.680.911	3.931.804	1.441.348	-8.190.455
Defensie-eiland	16.108.019	298.482	0	16.406.501
Kamerik Noord-Oost II	286.881	583.343	979.339	-109.115
Brediuspark	866.229	139.814	0	1.006.043
Jan Steenstraat	-1.468.491	1.036.677	0	-431.814
Harmelen	-279.984	526.607	0	246.623
Pionier	133.699	58.364	54.273	137.790
Totaal in expl. genomen gronden	4.965.442	6.575.091	2.474.960	9.065.573
Voorzieningen
Defensie eiland	-16.914.420	-53.647	0	-16.860.773
Pionier	-53.244	1.695	0	-54.939
Totaal voorzieningen	-16.967.664	-51.952	0	-16.915.712
Totaal Generaal	-12.002.222	6.523.139	2.474.960	-7.850.139

De Algemene Reserve Grondbedrijf  (ARG) wordt op grond van de nota 'Vaste grond voor beleid' gesteld op minimaal 10% van de boekwaarde van de grondexploitaties (exclusief eventueel getroffen voorzieningen) met een minimum van 1 miljoen euro.

Verloop van de resultaatbestemming
Ter dekking van de negatieve resultaten van de grondexploitaties Defensie-eiland en Pionier zijn voorzieningen gevormd. De stand van deze voorzieningen bedroeg eind 2020 € 16.915.712.

Algemene Reserve Grondbedrijf	Bedrag	Stand
	mutatie	ARG
Beginstand ARG per 31-12-2019		3.814.212
Verdeling resultaat 2019	354.314
Verliesvoorziening Defensie-eiland 2019	-49.032
Verliesvoorziening Pionier 2019	-53.244
Poort van Woerden, kredietaanvraag MPG 2020, kosten 2019	-67.098
Poort van Woerden, kredietaanvraag MPG 2020, kosten 2020	-391.483
Totaal mutaties 2020	-206.543
Stand ARG per 31-12-2020		3.607.669

Berekening Algemene Reserve Grondbedrijf
De Algemene Reserve Grondbedrijf wordt op grond van de nota ‘Vaste grond voor beleid’ gesteld op minimaal 10% van de boekwaarde van de grondexploitaties (exclusief eventueel getroffen voorzieningen).

Complex	Boekwaarde
	31-12-2020
Snel en Polanen	-8.190.455
Defensie-eiland	16.406.501
Kamerik Noord-Oost II	-109.115
Brediuspark	1.006.043
Jan Steenstraat	-431.814
Harmelen	246.623
Pionier	137.790
Totale boekwaarde complexen per 31-12-2020	9.065.573
Minimaal gewenste omvang Algemene Reserve Grondbedrijf (10%)	1.000.000
of 1 miljoen euro
Werkelijke stand per 31-12-2020	3.607.669
Verdeling resultaat 2020 (winstneming diverse complexen*)	940.758
Verliesvoorziening Defensie-eiland 2020	53.647
Verliesvoorziening Pionier 2020	-1.695
Verliesvoorziening Burg. Van Zwietenweg	-379.060
Verwachte stand per 2022 bij ongewijzigde uitgangspunten	4.221.319

*Diverse locaties Harmelen, Kamerik Noord-Oost II en Jan Steenstraat.

De boekwaarde van alle complexen gezamenlijk bedraagt € 9.065.573 negatief. Op basis van de nota ‘Vaste grond voor beleid’ is de gewenste minimale omvang 10% van de boekwaarde. De huidige stand van de ARG is € 3.607.669.

A. In exploitatie genomen gronden

Snel en Polanen
Dit betreft een samengestelde grondexploitatie bestaande uit meerdere deelexploitaties:

Waterrijk
In 2020 zijn er in Waterrijk twee PO-kavels (particulier opdrachtgeverschap) geleverd voor de bouw van vrijstaande zelfbouwwoningen. Daarnaast is een aantal straten in het Villapark en op eiland IV woonrijp gemaakt. Voor alle resterende kavels zijn reserveringsovereenkomsten getekend. De verwachting is dat in 2021 de laatste kavel zal worden geleverd. In 2021 worden de laatste woonrijp-werkzaamheden uitgevoerd en kan de deelexploitatie Waterrijk worden afgesloten.

Cattenbroek
Voor het deelgebied Cattenbroek is door een ondernemer het recreatief concept ontwikkeld en de fysieke invulling van het plan van de ondernemer uitgewerkt. Inmiddels heeft de ondernemer het plan gepresenteerd aan de inwoners. I n 2020 is gestart met de bestemmingsplanprocedure. Als de procedure is afgerond (verwachting 2021) kan de uitgifte aan de ondernemer plaatsvinden en kan gestart worden met de bouw.

Snellerpoort
In 2018 is het ambitiedocument ‘Snellerpoort, een ander perspectief’ vastgesteld door uw raad. Dit uitgangspunten van dit ambitiedocument zijn verwerkt in de deelexploitatie Snellerpoort. De huidige grondexploitatie gaat uit van de realisatie van 737 woningen. In 2019 is gestart met het opstellen van het bestemmingsplan en de bijbehorende procedure. Inmiddels is het bestemmingsplan aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd. Tevens lopen gesprekken met ontwikkelaars over de realisatie van de woningbouw. Dit moet erin resulteren dat in 2021 de eerste gronden worden verkocht aan ontwikkelende partijen. De verwachting is dat de totale ontwikkeling eind 2030 zal worden afgerond.

De financiële hoofdlijn grondexploitatie Snel en Polanen kort samengevat:
De geraamde kosten vanaf 2021 bedragen € 35,9 miljoen (exclusief rente en index). De grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied. De geraamde opbrengsten na 2021 bedragen € 29,2 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. De voornaamste categorie is woningbouw, verdeeld in categorieën conform de Nota Wonen. Het aantal woningen kan bij de verdere uitwerking van het deelgebied nog geoptimaliseerd worden. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 1.639.231 (positief).

Defensie-eiland
Defensie-eiland betreft een binnenstedelijke herstructureringsopgave met een bouwprogramma van circa 230 woningen. Binnen dit project was sprake van een grote bodemsanering. In 2013 is de bouw van de eerste fase gestart. In 2015 en 2016 is een groot deel van de woningen in de eerste fase opgeleverd. In 2017 is gestart met de bouw van plandeel Midden. In de zomer van 2018 is de laatste fase van Defensie-eiland (fase Zuid) geleverd aan de ontwikkelende partij. Inmiddels zijn alle woningen verkocht. Naar verwachting zullen medio 2021 alle woningen worden opgeleverd en het openbaar gebied gereed zijn. De grondexploitatie kan vervolgens eind 2021 worden afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De geraamde nog te maken kosten bedragen € 230.000 (exclusief rente en index). Er zijn geen nog te realiseren opbrengsten meer. Alle gronden zijn verkocht en maken deel uit van de boekwaarde.
De kosten hebben hoofdzakelijk betrekking op planbegeleiding en eventuele planschade. Er worden geen kosten voor milieuvoorzieningen meer verwacht (een risico hieromtrent is in de risicoanalyse meegenomen) en de kosten voor inrichting en aanleg (losse eindjes woonrijp maken) zijn opnieuw ingeschat met als uitgangspunt dat naar verwachting de wijziging van parkeerterrein naar grondgebied binnen het budget van de Wasserij kan plaatsvinden.
Het budget voor de nog te realiseren plankosten is opgehoogd. Reden is dat er nog veel afrondende werkzaamheden moeten gebeuren die naar verwachting veel tijd gaan vragen. Onder andere de overdracht van het openbaar gebied naar gemeente, afwikkeling vragen bewoners en de afronding van de laatste contractuele punten met De Wasserij CV. Daarnaast ziet het ernaar uit dat het gebied van beoogde parkeerterrein bij de entree van het eiland herontwikkeld gaat worden tot groenplek. Dat vraagt extra planbegeleiding.
Door de lagere rente (1,35% in plaats van 1,53%) en bovengenoemde bijgestelde ramingen verbetert het resultaat naar € 16.860.772 en kan de verliesvoorziening worden verlaagd met € 53.647.

Kamerik Noord-Oost II
Kamerik Noord-Oost II is een uitbreidingslocatie voor woningbouw aan de noordoostzijde van de kern Kamerik. Het plan bevat circa 57 woningen en een zorgcomplex. In 2019 is de gemeente een overeenkomst aangegaan met betrekking tot het CPO-project (collectief particulier opdrachtgeverschap, tien woningen). Ondanks vertraging in verband met de rugstreeppad en hiervoor benodigde ecologische maatregelen is de verkoop van het CPO-kavel in 2020 geëffectueerd. Ook de grond voor de laatste twee woningen is verkocht. Na inrichting van de openbare ruimte kan het project in 2022 worden afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De verplichte tussentijdse winstneming binnen het complex Kamerik Noord-Oost II bedraagt voor 2020: € 275.095. De geraamde nog te maken kosten bedragen € 304.340 (exclusief rente en index), de grootste kostenposten zijn de inrichting van het gebied en planontwikkeling. Door vertraging in verband met milieumaatregelen zijn de aanleg- en inrichtingskosten vertraagd en zijn de (gemaakte en nog te maken) plankosten toegenomen.
De geraamde nog te realiseren opbrengst betreft € 409.091 (exclusief rente en index). Deze opbrengsten bestaan uit de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing twee (PO-)kavels.
Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo (na winstneming) bedraagt € 214.642 (positief).

Brediuspark
De grondexploitatie Brediuspark bestaat uit twee woningbouwontwikkelingen. Vier bouwkavels aan de Veste (vml. polobadterrein) en twee kavels aan de zijde van de Van Kempensingel. Vorig jaar was het uitgangspunt om drie kavels aan Van Kempensingel te ontwikkelen, maar de gemeenteraad heeft besloten dit aantal terug te brengen naar twee. Bovendien heeft het college besloten om de Veste-locatie in te zetten als tijdelijke locatie voor de Wilhelminaschool. Hierdoor wordt gronduitgifte vertraagd. Tevens zijn er kosten opgenomen voor aanpassing van de entree aan de zijde van de Van Kempensingel. De uitgifte van de kavels aan de Veste stonden op de planning voor 2019 (met levering in 2020). Het opstellen van de visievorming voor het centrumgebied kost echter veel meer tijd dan aanvankelijk werd verwacht. Inmiddels is de omgevingsvergunning onherroepelijk, is de aannemer begonnen met het herstellen van de hofstede en zijn we in overleg met de Stichting Landgoed Bredius, de Stichting hofstede Batestein en de Dierenweide Kukeleboe om het terrein tussen Batestein en Kempensingel opnieuw in te richten. Doordat hier veel partijen bij zijn betrokken is veel overleg nodig.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De geraamde nog te maken kosten bedragen circa € 0,97 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten zijn de inrichting van het gebied en planontwikkeling.
De geraamde nog te realiseren opbrengsten zijn circa € 2,37 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. De enige categorie is woningbouw. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 313.847 (positief).

Jan Steenstraat
De locatie Jan Steenstraat betreft een voormalige schoollocatie waar de realisatie van 33 woningen mogelijk wordt gemaakt. Het betreft hier de realisatie van rijwoningen, koopappartementen en appartementen in de vrije sector huur. In 2018 is de grond geleverd aan de ontwikkelende partij.
De inrichting van de openbare ruimte buiten het bouwvlak wordt door de gemeente gedaan. Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2021 afgesloten kunnen worden.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De verplichte tussentijdse winstneming binnen het complex Jan Steenstraat bedraagt voor 2020: € 628.588. De geraamde nog te maken kosten bedragen € 145.300 (exclusief rente en index), de grootste kostenposten zijn de inrichting van de openbare ruimte (buiten het bouwvlak) en planontwikkeling. De opbrengsten zijn alle gerealiseerd. Door de kosten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo (na winstneming) bedraagt € 290.762 (positief).

Harmelen
De grondexploitatie Harmelen bestaat uit meerdere gebieden waaronder de voormalige zwembadlocatie, de Fonteinschool-locatie, de voormalige Raadhuis-locatie, de Mauritshof, de Triaq-locaties en de Kind&Co-locatie. Op deze locaties gezamenlijk worden circa 86 woningen gerealiseerd: sociale en vrije sector woningbouw waaronder een CPO-project. De woningen op de Mauritshof zijn in 2020 opgeleverd waarna de gemeente het openbaar gebied woonrijp heeft gemaakt. Voor de Raadhuis-locatie is het bestemmingsplan vastgesteld en is gestart met de selectie van een ontwikkelende partij. De ontwikkeling van de overige locaties op de Willem Alexanderlaan 2, 4 en 6 heeft in 2020 vertraging opgelopen omdat de businesscase voor noodzakelijke verplaatsing van het kinderdagverblijf niet haalbaar bleek voor de betrokken partijen. Om financiële risico’s te beperken is de planvorming voor enkele onderdelen in snelheid verlaagd. Juist voor de jaarwisseling naar 2021 is opnieuw een akkoord bereikt. De woningbouw zal naar verwachting in de eerste helft van 2022 starten waarbij de grondexploitatie eind 2023 afgesloten kan worden. 

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De verplichte tussentijdse winstneming binnen het complex Harmelen bedraagt voor 2020: € 37.075. De geraamde nog te maken kosten bedragen circa € 2,4 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten zijn de verwerving, de inrichting van het gebied en planontwikkelingskosten.
De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen circa € 4,5 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. De enige categorie is woningbouw. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo (na winstneming) bedraagt € 1.846.182 (positief).

Pionier
De voormalige basisschool De Pionier in Zegveld (Clausstraat 22) is gesloopt. Het terrein is een grasveld en kan worden verkocht en herontwikkeld. De gemeente maakt de grond bouw- en woonrijp conform de afspraken met GroenWest. Er zullen 24 appartementen worden gerealiseerd, waarvan 18 in de sociale sector.
De procedure voor de omgevingsvergunning is gestart en heeft geleid tot een procedure bij  de Raad van State. Na uitspraak van de Raad van State (inmiddels drie keer uitgesteld) kan het ontwikkelproces vervolgd worden. De koop-realisatieovereenkomst kan dan in de tweede helft van 2021 worden gesloten, waarna wordt overgegaan tot uitgifte van de gronden en start bouw.
In 2022 en 2023 kan de openbare ruimte worden ingericht door de gemeente, waarna de grondexploitatie kan worden afgesloten. Indien de uitspraak van de Raad van State leidt tot herziening van het plan zal de planning en het ontwikkelproces herzien worden.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De voor Pionier getroffen verliesvoorziening bedroeg per 1-1-2020: € 53.244. Door mutaties in verband met gerealiseerde kosten en bijgestelde ramingen is de benodigde verliesvoorziening per 1-1-2021: € 54.939. De verliesvoorziening is derhalve aangepast (verhoogd) met € 1.695.

De geraamde nog te maken kosten bedragen € 418.188 (exclusief rente en index), voornamelijk bestaande uit het bouw- en woonrijp maken van de kavel en planontwikkelingskosten. De geraamde nog te realiseren opbrengsten zijn € 505.623 (exclusief rente en index). Deze opbrengsten betreffen de verkoop van grond ten behoeve van bebouwing en zijn in aanvulling op de aanbetaling (€ 54.273) die reeds door GroenWest is voldaan. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 54.939 (negatief). Dit tekort is gedekt middels de voorziening.

Het resultaat van de grondexploitatie Pionier per 1-1-2021 wijkt beperkt af van het resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2020. Dit omdat er nog van wordt uitgegaan dat de uitspraak van de Raad van State voor de gemeente positief zal zijn en dat de uitgangspunten niet wijzigen. Wel zijn inmiddels extra kosten ontstaan door met name vertraging, maar deze kunnen nog worden opgevangen door hogere opbrengsten (in verband met indexering).

Onderstaand zijn de vastgestelde grondexploitaties 2020 gecorrigeerd met de kosten en opbrengsten 2020. De formele herziening van de grondexploitaties met aanbesteding, voor- en nadelen en eventueel nieuw beleid wordt separaat ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd.

In exploitatie genomen complex	Boekwaarde 31-12-2020	Geraamde nog te maken kosten	Geraamde te realiseren opbrengsten	Geraamd eindresultaat (eindwaarde)	Voorziening
Snel en Polanen	-8.190.455	40.280.259	33.729.035	-1.639.231
Defensie-eiland	16.406.501	454.271	0	16.860.772	-16.860.773
Kamerik Noord-Oost II	-109.115	308.443	413.969	-214.641
Brediuspark	1.006.043	1.083.140	2.403.030	-313.847
Jan Steenstraat	-431.814	146.882	5.830	-290.762
Harmelen	246.623	2.502.080	4.594.885	-1.846.182
Pionier	137.790	426.191	509.043	54.938	-54.939
Totaal	9.065.573	45.201.266	41.655.792	12.611.048	-16.915.712

 

De gepresenteerde voorraden betreffen onderhanden werken en voorraden in verband met de grondexploitatie.

Onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie (incl. voorzieningen)

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
-12.002.222	6.523.139	2.474.960	-7.850.139

De bestedingen betreffen hoofdzakelijk de kosten van bouw- en woonrijp maken en de planontwikkelingskosten t.b.v. Snellerpoort en eiland IV en afronding Villapark.
De opbrengsten betreffen verkopen van vrije kavels in Waterrijk. Daarnaast zijn er bijdragen voor de aansluiting riolering ontvangen en is een rentebate over de boekwaarde per 31-12-2020 geboekt.

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
-10.680.911	3.931.804	1.441.348	-8.190.455

De bestedingen betreffen hoofdzakelijk de kosten voor rente en planontwikkeling.

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
16.108.019	298.482	0	16.406.501

De bestedingen betreffen hoofdzakelijk de kosten voor rente en planontwikkeling.
De verliesvoorziening van het Defensie-eiland bedraagt per 31-12-2020: € 16.860.773.

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
-16.914.420	-53.647	0	-16.860.773

De opbrengsten hebben betrekking op grondverkopen van particuliere kavels. De bestedingen hebben hoofdzakelijk betrekking op de tussentijdse winstneming à circa € 275.095 en planontwikkelingskosten.

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
286.881	583.343	979.339	-109.115

De bestedingen hebben betrekking op de planontwikkelingskosten.

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
866.229	139.814	0	1.006.043

De bestedingen hebben hoofdzakelijk betrekking op de tussentijdse winstneming à circa € 628.588 en planontwikkelingskosten.

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
-1.468.491	1.036.677	0	-431.814

De bestedingen hebben hoofdzakelijk betrekking op bouwrijp maken, een tussentijdse winstneming à circa € 37.075 en planontwikkelingskosten.

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
-279.984	526.607	0	246.623

De bestedingen hebben betrekking op de planontwikkelingskosten. De opbrengsten betreffen de verkoop van grond ten behoeve van bebouwing en zijn in aanvulling op de aanbetaling.

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	Verminderingen	per 31-12-2020
133.699	58.364	54.273	137.790

De verliesvoorziening van de Pionier bedraagt per 31-12-2020: € 54.939.

Boekwaarde	bestedingen/	opbrengsten/	Boekwaarde
per 1-1-2020	vermeerderingen	verminderingen	per 31-12-2020
-53.244	1.695	0	-54.939