Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel van deze paragraaf is om uw raad inzicht te geven in de resultaten en risico’s van de grondexploitatie. Deze paragraaf is een van de onderdelen van het gemeentelijk grondbeleid, naast onder meer het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) dat jaarlijks in de raad wordt behandeld.

In deze paragraaf komen de volgende onderdelen aan de orde:

• Een beschrijving van het wettelijk kader en het gemeentelijk beleid met een blik op de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt;
• De uitgangspunten ten aanzien van rekenparameters en risicoafdekking die in de grondexploitaties worden gehanteerd;
• Een stand van zaken en vooruitblik van elk grondexploitatiegebied, waarbij ook eventuele risico’s worden benoemd;
• De financiële relatie tussen de algemene reserve grondbedrijf en de algemene dienst;
• Aandachtspunten bij de grondexploitatie en kostenverhaal bij particuliere locatieontwikkelingen.

Het gemeentelijk grondbeleid is ondersteunend aan de door het bestuur geformuleerde beleidsdoelstellingen. Grondverwerving, -productie, -uitgifte en -beheer zijn onmisbare en logische ingrediënten van elke ontwikkeling met ruimtelijke consequenties. Het gaat om het bouwen van woningen, bedrijven, de aanleg van wegen of het realiseren van scholen en andere maatschappelijke voorzieningen.
De gemeentelijke doelstellingen van en werkwijzen binnen het grondbeleid, inclusief het te voeren grondprijsbeleid liggen vast in de door de raad vastgestelde nota ‘Vaste grond voor beleid’. In 2011 is een addendum op deze nota vastgesteld. Voor particuliere locatie-ontwikkelingen is tevens in 2014 de nota Kostenverhaal door de raad vastgesteld. Met de nota Vaste grond voor beleid wordt ook invulling gegeven aan de begrotingsvoorschriften die een transparant en ingekaderd grondbeleid beogen. Op dit moment wordt er gewerkt aan een vernieuwde Nota Grondbeleid. Het grondprijsbeleid wordt uitgewerkt in de elk jaar, en dus ook dit jaar, door het college vast te stellen grondprijsbrief. Tevens worden jaarlijks het Meerjarenperspectief Grondbedrijf en de herziene grondexploitaties naar uw raad gestuurd. Ook in 2022 wordt deze cyclus doorlopen.

Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt

De economie wordt fors geraakt door de coronacrisis. Het Centraal Planbureau stelt in de Juniraming 2021 dat de economie zich nu snel herstelt omdat het aantal besmettingen afneemt en de vaccinatiegraad toeneemt. De economie groeit in 2021 en 2022 met ruim 3% per jaar. De werkloosheid blijft in 2022 beperkt tot 4,1%, vrijwel gelijk aan het gemiddelde in 2017-2019, vóór de coronacrisis. Het bbp-niveau komt in 2025 weliswaar 1,5% lager uit dan vóór de coronacrisis werd voorzien, maar dat is gunstiger dan het negatieve effect van 3% waar eerder van werd uitgegaan. De permanente economische schade van de coronapandemie blijft dus naar verwachting beperkt. Dat blijkt uit de juniraming en de actualisatie van de middellangetermijnverkenning die het Centraal Planbureau op 22 juni heeft gepubliceerd. (Bron: CPB)

De Nederlandse woningmarkt staat nog steeds onder grote druk. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen vooral hard in de Randstad. Momenteel kennen overige delen van Nederland, zoals Groningen, Flevoland en Overijssel de hoogste woningprijsstijgingen. Doordat de rente nog steeds laag is en de overheid subsidie verstrekt om de economische effecten van de coronacrisis te beperken, is nog geen afname in woningaankopen te zien op de woningmarkt. In 2021 bouwt de overheid de financiële steun geleidelijk af. De verwachting is dat werkloosheid toeneemt en de betaalbaarheid van woningen in het gedrang komt. De stijging van de woningprijzen zal dan naar verwachting stabiliseren. Op de lange termijn zijn de gevolgen lastig te voorspellen; gezien de blijvend hoge vraag is de voorspelling dat de prijzen minder hard zullen stijgen, dan wel zullen stabiliseren. Het consumentenvertrouwen geeft hiertoe onder andere aanleiding; deze schommelt rond neutraal. (Bron: Metafoor RO)
Er is sprake van een forse stijging van prijzen van de materialen, de bouwkosten en de prijzen van nieuwbouwwoningen. Bekende bouwkostenindexen laten in 2021 een versnelling van de groei zien van materiaalkosten en bouwkosten. Dit kan een nadelig gevolg hebben voor de gemaximeerde prijscategorieën. Middels de Monte Carlo Simulatie is hiermee tijdens de actualisatie van het MPG 2021 rekening mee gehouden.

Woerden

Woningen
In juli 2021 stonden op http://funda.nl in de gemeente Woerden 160 woningen te koop. Het huidige aanbod staat in meerderheid (135 woningen) in Woerden. In Harmelen staan 9 woningen te koop, Kamerik heeft een aanbod van 2 woningen en Zegveld een aanbod van 14 woningen.

Als wordt gekeken naar de historische transactieprijzen van bestaande woningen is een stijging te zien in 2020 t.o.v. 2019. Wanneer de kwartaalcijfers van 2021 worden vergeleken met 2020 is te zien dat deze stijging is toegenomen. De gemiddelde verkooptijd in dagen in regio Woerden is gemiddeld 24 dagen. (Bron: NVM)

Kantoren 

In Woerden worden nauwelijks nog nieuwe kantoren ontwikkeld. Ondanks de verbeterde marktomstandigheden op de kantorenmarkt blijft het van belang om terughoudend te zijn ten aanzien van nieuw kantoorareaal.

In 2014 hebben de gemeenten van de U10 onderlinge afspraken gemaakt om de kantorenleegstand aan te pakken en de regionale kantorenmarkt weer gezond te maken. Deze afspraken zijn vastgelegd in de ‘Regionale Overeenkomst Kantoren 2014-2030’. Gemeenten ondersteunen actief de transformatie van leegstaande en boventallige kantoorpanden naar bijvoorbeeld woningen of bedrijfsruimte, en bovenal: bestaande plannen voor nieuwe kantoren worden sterk beperkt.

Door de verandering in wet- en regelgeving is er een trend zichtbaar op de kantoorterreinen in Woerden als het gaat om de verduurzaming van kantoorgebouwen. Per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruikt worden. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit 2012. (Bron: RVO)

Bedrijventerreinen

In het coalitieakkoord 2018 - 2022 is opgenomen dat aan bedrijven die nu in Woerden gevestigd zijn de gelegenheid wordt geboden om te kunnen doorgroeien op kwalitatief goede bedrijfsterreinen. De keuze is bij raadsbesluit gevallen op de Burgemeester van Zwietenweg te Woerden en Putkop te Harmelen. Beide grondexploitaties zijn geopend, voor verdere informatie zie MPG 2021. Het gaat hierbij om de toevoeging van 6 tot 9 ha.

a. Parameters
De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2020, zoals opgenomen in de jaarrekening 2020. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.

De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2021. Hieraan ligt ten grondslag een notitie opgesteld met de (nieuwe) parameters, rentepercentages en kosten- en opbrengstenindexen.

b. Reserves
De gemeente Woerden kende het gebruik om vanuit de grondexploitaties afdrachten te doen aan de Reserve Infrastructurele werken en het Groenfonds. In 2016 is door de Commissie BBV bepaald dat deze werkwijze aangepast moest worden. De bijdrage aan genoemde reserve en fondsen zal moeten komen uit de algemene middelen nadat er tussentijds winst is genomen uit de grondexploitaties of via resultaatsbestemming, na afsluiting van een grondexploitatie.

Bij initiatieven van derden verhaalt de gemeente haar kosten en de bovenwijkse bedragen via een exploitatieovereenkomst. De kosten worden in rekening gebracht indien op grond van een exploitatieovereenkomst medewerking wordt verleend aan particuliere plannen. De bedragen zijn gebaseerd op de structuurvisie en de daarop volgende ‘Nota bovenwijks’. Tevens verhaalt de gemeente de kosten die zij maakt ten behoeve van de planontwikkeling.

c. Winstnemingen
In 2018 is de Commissie BBV met een nadere toelichting gekomen over de verplichte werkwijze bij tussentijdse winstnemingen in grondexploitaties. Voor winstneming hanteert de Commissie BBV de percentage of completion (POC) methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, moet verplicht tussentijds, naar rato van de voortgang van de grondexploitatie, winst worden genomen. Hieruit volgde de verplichting tot tussentijdse winstneming in drie grondexploitaties, te weten Kamerik Noord-Oost II, Jan Steenstraat en Harmelen. Voor verdere toelichting zie MPG 2021.

d. Risicovoorzieningen
Voor de afdekking van risico’s werd, conform de nota 'Vaste grond voor beleid', in elke grondexploitatie een risicovoorziening opgenomen. De Commissie BBV heeft bij de actualisatie van de spelregels inzake grondexploitaties aangegeven dat de post onvoorzien (risicovoorziening) niet langer onderdeel mag uitmaken van een grondexploitatie. De accountants citeren dit in de managementletter 2018 eveneens en stellen het volgende: "Bij het opstellen van de prospecties is het van belang dat geen rekening meer wordt gehouden met de post onvoorzien". Bij de actualisaties van de grondexploitaties is de post 'risicovoorziening', conform BBV geschrapt.

De exploitatieresultaten worden genomen naar gelang de opbrengsten gerealiseerd worden. Jaarlijks wordt het bedrijfsresultaat bepaald. Dit resultaat wordt gestort in de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Deze reserve heeft onder andere ten doel om onvoorziene risico’s in de grondexploitatie op te vangen.

De reserve wordt gevoed door (tussentijdse) winsten uit exploitatiegebieden, en verliezen worden ten laste van deze reserve gebracht (na aftrek verliesvoorziening). In de nota ‘Vaste grond voor beleid’ is een streefwaarde gesteld voor de omvang van de ARG: 10% van het totale in de grondexploitaties geïnvesteerde vermogen, met een minimum van € 1 miljoen. De boekwaarde van alle complexen gezamenlijk bedraagt € 9.065.574. De huidige stand van de ARG ligt boven het gewenste minimale niveau. Door de verandering in de BBV-regelgeving is het niet meer toegestaan een risicovoorziening op te nemen in de diverse grondexploitaties, hierdoor is het risicoprofiel toegenomen. In de nieuwe nota Grondbeleid zal daarom een wijziging (Monte Carlo i.c.m. IFLO-norm) worden voorgesteld voor de hoogte van de ARG. Mede gezien de omvangrijke projecten, die in de grondexploitaties ook vertaald worden, is het noodzakelijk dat de ARG op peil blijft. De gemeenteraad heeft hiertoe besloten bij de vaststelling van het MPG 2021 en de jaarrekening.

Per 31 december 2020 is het geïnvesteerde vermogen als volgt:

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 1-1-2021: