Paragraaf 7 Grondbeleid

In april 2023 is de Nota Grondbeleid Woerden 2023 unaniem aangenomen door de gemeenteraad van Woerden.  De belangrijkste zaken uit de Nota Grondbeleid Woerden 2023 zijn de keuze voor situationeel grondbeleid, de systematiek voor de bepaling van de minimale omvang de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) en de keuze voor een strategisch verwervingsbeleid (afwijking Financiële verordening 2023).  In deze paragraaf worden de ontwikkelingen binnen de grondexploitatiecomplexen kort samengevat. Jaarlijks volgt een nadere uitgebreide toelichting op de complexen in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). 

De volgende negen complexen zijn voor 2022 in exploitatie genomen:
•    Snel en Polanen
•    Defensie-eiland
•    Kamerik Noordoost II
•    Brediuspark
•    Harmelen
•    Pionier
•    Putkop Harmelen
•    Burgemeester van Zwietenweg
•    Kamerik Schoollocaties

Voor alle gemeentelijke grondexploitaties wordt vanaf 1 januari 2023 gerekend met een intern rentepercentage van 1,04%. De rente van een project wordt berekend over de boekwaarde die wordt geactualiseerd. Naast de renteparameter worden door het college jaarlijks de te hanteren rekenparameters in de grondexploitaties vastgesteld. Onderstaande parameters zijn door het college vastgesteld (Parameters 2023 (Z/23/055391 D/23/087026)) en verwerkt in de grondexploitaties.

Voor het verloop van de boekwaarden van de complexen en voorzieningen wordt verwezen naar de toelichting op de balans (onder de vlottende activa voorraden).
Hieronder is het verloop van de totale boekwaarde van alle complexen weergegeven (inclusief de benodigde voorzieningen). Waar wordt gesproken over een negatieve boekwaarde is feitelijk sprake van meer opbrengsten dan kosten op peildatum. Een positieve boekwaarde betekent dat op peildatum meer kosten gemaakt zijn dan opbrengsten. De boekwaarde van alle complexen gezamenlijk bedraagt -€ 36.270.

Verloop van de resultaatbestemming
Ter dekking van de negatieve resultaten van de grondexploitaties Pionier en Burgemeester van Zwietenweg zijn voorzieningen gevormd. De stand van deze voorzieningen bedroeg eind 2022 € 395.201. Defensie-eiland is afgesloten, daarom staat de verliesvoorziening per 31-12-2022 in bovenstaand overzicht op 0.

Berekening Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG)

In de Nota Grondbeleid Woerden 2023 staat de systematiek beschreven die zorgt voor de bepaling van de minimale ondergrens van de Algemene Reserve Grondbedrijf. De hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit ofwel de minimale omvang van de ARG wordt bepaald aan de hand van de hoogste IFLO-norm van de afgelopen jaar en vooruitkijkend naar de komende jaren. De Inspectie Financiën Lagere Overheden – norm beter bekend als de IFLO-norm is ontwikkeld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken, het is relatief snelle en eenvoudige methode en wordt door veel provincies en gemeenten gebruikt voor de bepaling van de minimaal noodzakelijk weerstandscapaciteit. De IFLO-norm is uitermate geschikt als deze wordt gecombineerd met de Monte Carlo-simulatie.  In het raadsvoorstel MPG 2023 (later dit jaar te behandelen) wordt voorgesteld om voor de komende vier jaar de minimale ondergrens van de ARG vast te stellen op afgerond € 6.200.000. 

De stand van de ARG per 31-12-2022 is € 6.900.986. 

A. In exploitatie genomen gronden

Snel en Polanen
Dit betreft een samengestelde grondexploitatie bestaande uit meerdere deelexploitaties: 

Waterrijk
In 2021 is in Waterrijk de laatste kavel geleverd voor de bouw van een vrijstaande woning. In 2021 zijn de laatste woonrijp-werkzaamheden uitgevoerd en is de deelexploitatie Waterrijk afgesloten. De huidige aanpassingen aan het Veluwemeer vallen buiten de scope van de grondexploitatie Snel en Polanen.

Cattenbroek 
Voor het deelgebied Cattenbroek is door een ondernemer het recreatief concept ontwikkeld en de fysieke invulling van het plan van de ondernemer uitgewerkt. Er is zowel over de erfpachtovereenkomst als het bestemmingsplan nog geen overeenstemming bereikt.

Snellerpoort
In 2018 is het ambitiedocument 'Snellerpoort, een ander perspectief' vastgesteld. Hiervoor zijn in 2021 twee bestemmingsplannen vastgesteld (Snellerpoort en Winkelcentrum Snellerpoort). Inmiddels zijn beide bestemmingsplannen onherroepelijk.
In 2021 is begonnen met de aanleg van de verlenging van de Beneluxlaan om Snellerpoort deze is eind 2022 opgeleverd. Daarnaast is gestart met het bouwrijp maken van de bouwblokken die gepland staan om de komende jaren uit te geven en wordt de huidige Steinhagenseweg heringericht, dit zal in de loop van 2023/begin 2024 zijn voltooid. 

Blok B1: Begin 2022 is een ontwikkelovereenkomst gesloten met Cazas (voorheen GroenWest) voor blok B1 gelegen achter Het Baken. Inmiddels is door Cazas een bouwer geselecteerd, naar verwachting wordt eind 2023 gestart met de bouw. 
Blok B2: In het eerste kwartaal van 2023 is een marktpartij geselecteerd voor dit blok (dit blok ligt aan de Nieheimerstraat en de Steinhagenseweg). Hier worden 80 woningen gerealiseerd in verschillende prijsklassen.
Blok B3: In de loop van 2023 wordt de selectie voor een ontwikkelaar gestart.
Blok 5/6: Met de eigenaar van winkelcentrum Snellerpoort is in 2022 een onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van uitbreiding van het winkelcentrum met een extra supermarkt en 100 huurwoningen. In het kader van het zogenoemde 'Didam-arrest' beraadt de gemeente zich op hoe zij verdergaat met deze ontwikkeling.

De verwachting is dat de totale ontwikkeling van Snel & Polanen eind 2030 zal worden afgerond.

De financiële hoofdlijn grondexploitatie Snel en Polanen kort samengevat:
De bestedingen 2022 betreffen hoofdzakelijk de kosten van bouw- en woonrijp maken en de planontwikkelingskosten t.b.v. Snellerpoort, en de (verplichte) winstneming die gedaan is ter grootte van € 2.081.744. De opbrengsten betreffen subsidie WBI en er is een rentebate over de boekwaarde per 31-12-2022 geboekt.

De geraamde kosten vanaf 2023 bedragen ca. € 32 miljoen (exclusief rente en index). De grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied. De geraamde opbrengsten na 2023 bedragen € 34 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. De voornaamste categorie is woningbouw, verdeeld in categorieën conform de Nota Wonen 2022. Het aantal woningen kan bij de verdere uitwerking van het deelgebied mogelijk nog geoptimaliseerd worden. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 2.760.405 (positief).

Defensie-eiland
Defensie-eiland betreft een binnenstedelijke herstructureringsopgave met een bouwprogramma van circa 230 woningen. Binnen dit project was sprake van een grote bodemsanering. In 2013 is de bouw van de eerste fase gestart. In 2015 en 2016 is een groot deel van de woningen in de eerste fase opgeleverd. In 2017 is gestart met de bouw van plandeel Midden. In de zomer van 2018 is de laatste fase van Defensie-eiland (fase Zuid) geleverd aan de ontwikkelende partij. In 2020 zijn de laatste woningen verkocht, maar de afronding van het openbaar gebied ijlt na (met name als gevolg van de aanleg van - en aansluiting op - de centrale brug. In het verleden is de demarcatielijn van het project bij de brug gelegd. De aanpassingen buiten deze demarcatielijn (de centrumring) zullen buiten de grondexploitatie worden afgedekt. De grondexploitatie is per 31-12-2022 afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De bestedingen 2022 betreffen hoofdzakelijk rente- en planontwikkelingskosten. Er zijn geen nog te realiseren opbrengsten meer. Alle gronden zijn verkocht en maken deel uit van de boekwaarde. 
Om de grondexploitatie per 31-12-2022 te kunnen afsluiten is voor de in 2023 nog te maken begeleidingskosten een boeking voor de restantkosten gedaan. Deze boeking bedraagt – inclusief 10% onvoorzien – circa € 197.000 en betreft begeleidings- en toezichtkosten, juridische afwikkeling, afwikkeling grondexploitatie, deel kosten kabels en leidingen e.d.
Ondanks een rentevoordeel (lagere rekenrente 1,04% in plaats van 1,25%) en correctieboekingen (een deel van de in 2022 gemaakte plan-/begeleidingskosten zijn ten laste gebracht van het project 'Snellerbrugcircuit', in totaal ruim € 85.000) zijn de kosten, met name begeleidingskosten, toegenomen en is de verliesvoorziening van € 17.007.557 bij afsluiting onvoldoende gebleken. Het tekort per 31-12-2022 bedraagt € 17.132.723 en is daarmee € 125.166 hoger dan de verliesvoorziening per 31-12-2021. 

Kamerik Noordoost II
Kamerik Noordoost is een uitbreidingslocatie voor woningbouw aan de noordoostzijde van de kern Kamerik. Het plan bevat circa 57 woningen en een zorgcomplex. In 2019 is de gemeente een overeenkomst aangegaan met betrekking tot het CPO-project (tien woningen). Ondanks vertraging in verband met de rugstreeppad en hiervoor benodigde ecologische maatregelen is de verkoop van het CPO-kavel in 2020 geëffectueerd. De grond voor de laatste twee woningen is eveneens verkocht. Na inrichting van de openbare ruimte kan het project in 2023 worden afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De bestedingen 2022 hebben hoofdzakelijk betrekking op uitvoeringskosten bouw- en woonrijp maken, plankosten en planontwikkeling. Door enige vertraging en (daardoor) kostenstijgingen zijn de uitvoeringskosten hoger dan geraamd. De geraamde nog te maken kosten bedragen bijna € 130.000 (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de afbouw van de Knotwilgenlaan (laatste fase) en planontwikkeling. Daarnaast is er nog een bedrag opgenomen voor planschade (circa € 23.000). De verwachting is dat er geen claims meer worden ingediend, zodat bij afsluiting van het project in 2023 betreffend budget kan vrijvallen. 
Dit zorgt voor een overschrijding van de kosten en is de belangrijkste oorzaak voor de resultaatverslechtering van ruim € 22.000. Het saldo bedraagt nu € 5.019 (positief).  Er zijn geen nog te realiseren opbrengsten meer. Alle gronden zijn verkocht en maken deel uit van de boekwaarde. 

Brediuspark
De grondexploitatie Brediuspark bestaat uit twee woningbouwontwikkelingen. Vier bouwkavels aan de Veste (voormalig polobadterrein) en twee kavels aan de zijde van de Van Kempensingel. Het herstel van de hofstede is afgerond en in 2022 is de inrichting van het centrumgebied afgerond. De school op het voormalige polobadterrein wordt medio mei 2023 afgebouwd waarna de kavels bouwrijp worden gemaakt en in het najaar in verkoop worden gebracht. Voor de kavels aan de zijde van de Van Kempensingel wordt dezelfde planning aangehouden. 

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De bestedingen 2022 hebben betrekking op werkzaamheden sloop, bouwrijp maken en planontwikkeling. De geraamde nog te maken kosten bedragen afgerond € 0,6 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen afgerond € 2,9 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden (wonen). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 371.887 (positief). 

Harmelen
De grondexploitatie Harmelen bestaat uit meerdere gebieden waaronder de voormalige zwembadlocatie, de Fonteinschoollocatie, de voormalige Raadhuislocatie, de Mauritshof, de Triaq-locaties en de Kind&Co-locatie. Op deze locaties gezamenlijk worden 88 woningen gerealiseerd. Het betreft hier de realisatie van sociale en vrije-sectorwoningbouw, waaronder een CPO-project. De woningen op de Mauritshof zijn in 2020 opgeleverd waarna de gemeente het openbaar gebied woonrijp heeft gemaakt. Voor de Raadhuislocatie is het bestemmingsplan vastgesteld en is een ontwikkelaar geselecteerd. Naar verwachting zal de bouw in 2023 starten. Tevens wordt op de Willem Alexanderlaan medio 2023 begonnen met de bouw. In 2025 wordt het gebied woonrijp gemaakt en zal de exploitatie naar verwachting worden afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De bestedingen 2022 hebben hoofdzakelijk betrekking op onderzoekskosten, bouwrijp maken en planontwikkelingskosten. De opbrengsten betreffen voornamelijk de aanbetaling voortkomend uit de gesloten grondreserveringsovereenkomst. De geraamde nog te maken kosten bedragen circa € 2,1 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de verwerving, de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen circa € 5,0 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden (wonen). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 1.601.532 (positief). 

Pionier
De voormalige basisschool De Pionier in Zegveld (Clausstraat 22) is gesloopt en het terrein is door de gemeente bouwrijp gemaakt conform de afspraken met GroenWest. Er worden 24 appartementen gerealiseerd, waarvan 18 in de sociale sector. 
De procedure voor de omgevingsvergunning heeft geleid tot een procedure bij de Raad van State. Na de voor de gemeente positieve uitspraak van de Raad van State is het planontwikkelingsproces vervolgd. De koop-realisatieovereenkomst is in de tweede helft van 2021 gesloten, waarna is overgegaan tot uitgifte van de gronden en start bouw.  In 2022 en 2023 wordt de openbare ruimte ingericht , waarna de grondexploitatie kan worden afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De bestedingen 2022 hebben betrekking op de planontwikkelingskosten en bouwrijp maken. De voor De Pionier getroffen verliesvoorziening bedroeg per 1-1-2021 € 95.959. Door mutaties in verband met gerealiseerde kosten en bijgestelde ramingen is de benodigde verliesvoorziening per 1-1-2023 € 125.805. De verliesvoorziening is daarom verhoogd met € 29.846. 
Ondanks een correctie in verband met ten onrechte op de grondexploitatie geboekte kosten (totaal bijna € 36.000) zijn de kosten toegenomen met circa € 45.000. Onder andere door problemen met de personele bezetting kent dit project ook in de afrondende fase (woonrijp maken) nog de nodige vertraging, wat heeft geleid tot extra plankosten. Door de grote kostenstijgingen van de afgelopen tijd heeft de vertraging ook veel impact op de hoogte van de uitvoeringskosten. 
Alle opbrengsten zijn gerealiseerd en maken deel uit van de boekwaarde. De geraamde nog te maken kosten bedragen € 390.808 (exclusief rente en index), voornamelijk bestaand uit kosten voor het woonrijp maken van de kavel en planontwikkeling.

Putkop Harmelen
In de zoektocht naar schuifruimte voor lokale bedrijven die groeien is Putkop Harmelen als een van de locaties naar voren gekomen. Plangebied Putkop III grenst aan het bestaande bedrijventerrein De Putkop. Er is voor gekozen om met het ontwerp het bestaande bedrijventerrein ruimtelijk af te ronden en zo ook de landschappelijke inpassing van het gehele bedrijventerrein te verbeteren. Inmiddels zijn een stedenbouwkundig plan en een inrichtingsplan opgesteld en lopen er gesprekken met de grondeigenaren over aankoop van de benodigde gronden. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn in voorbereiding en worden dit jaar in procedure gebracht. In de planning wordt de eerste gronduitgifte voorzien in 2025 en wordt de grondexploitatie in 2029 afgesloten. 

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De bestedingen 2022 hebben hoofdzakelijk betrekking op de planontwikkelingskosten. De geraamde nog te maken kosten bedragen € 8.601.289 (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de verwervingen, de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De boekwaarde (gemaakte kosten) bedraagt € 358.265.
Alle opbrengsten (€ 10.020.618 exclusief rente en index) dienen nog te worden gerealiseerd en betreffen de verkoop van bouwrijpe grond (i.c. bedrijfskavels).
Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 269.396 positief. Dit is een verbetering van het resultaat ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ 595.043) met € 112.531. Met name door optimalisaties in het stedenbouwkundig ontwerp (hoger aantal m² uitgeefbare grond) is het gelukt om de forse kostenstijgingen van het afgelopen jaar te compenseren.  Wel kent deze grondexploitatie nog de nodige risico’s. Te noemen daarbij zijn de externe risico’s in verband met stikstofdepositie, de energiecongestie en de markt voor bedrijventerreinen (grondprijsontwikkeling). Andere belangrijke risico’s betreffen de verwervingen en (verdere) stijging van de kosten en de rente.

Burgemeester van Zwietenweg
In de zoektocht naar schuifruimte voor lokale bedrijven die groeien, is als een van de locaties de Burgemeester van Zwietenweg naar voren gekomen. De locatie Burgemeester van Zwietenweg ligt in de oksel tussen de A12, de Burgemeester van Zwietenweg en ten zuiden van de Kromwijkerdijk. Het plangebied is circa 9 ha groot, waarvan ruim 5,7 ha uitgeefbaar.  Inmiddels is er een stedenbouwkundig plan opgesteld, alsmede een inrichtingsplan en lopen er gesprekken met de grondeigenaren over aankoop van de benodigde gronden. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn in voorbereiding en worden dit jaar in procedure gebracht. In de planning wordt de eerste gronduitgifte voorzien in 2025 en wordt de grondexploitatie in 2029 afgesloten. De planning is dat de eerste gronduitgifte plaatsvindt in 2026 en dat de grondexploitatie in 2030 kan worden afgesloten. 

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De bestedingen 2022 hebben hoofdzakelijk betrekking op de planontwikkelingskosten. De geraamde nog te maken kosten bedragen € 15.141.499 (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de verwervingen, de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De boekwaarde (gemaakte kosten) bedraagt € 288.372. Alle opbrengsten (€ 15.810.575 exclusief rente en index) dienen nog te worden gerealiseerd en betreffen de verkoop van bouwrijpe grond (i.c. bedrijfskavels).
Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 269.396 negatief. Dit is een verbetering van het resultaat ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ 371.492 negatief) met € 102.096, waardoor de verliesvoorziening met dit bedrag (€ 102.096) kan worden verlaagd. Door optimalisaties in het stedenbouwkundig ontwerp (hoger aantal m² uitgeefbare grond), maar vooral door nieuwe inzichten ten aanzien van de waardering van de aan te kopen gronden (lagere taxatiewaarde) is het gelukt om de forse kostenstijgingen van het afgelopen jaar op te vangen.  Wel kent deze grondexploitatie nog de nodige risico’s. Te noemen daarbij zijn de externe risico’s in verband met de energiecongestie en de markt voor bedrijventerreinen (grondprijsontwikkeling). Andere belangrijke risico’s betreffen de verwervingen, de aansluiting op de Burgemeester van Zwietenweg, de met de provincie te maken afspraken over de aanleg van het fietspad en (verdere) stijging van de kosten en de rente.

Kamerik Schoollocaties
De grondexploitatie Kamerik Schoollocaties is per 01-01-2021 geopend. De grondexploitatie Kamerik Schoollocaties bestaat uit meerdere gebieden, te weten Mijzijde 76-A, Mijzijde 88 en Overstek 1.  Op deze gezamenlijke locaties worden minimaal 51 woningen gerealiseerd. In 2022 is de koopovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van 20 appartementen op de Mijzijde 76-A. Eind 2022 is de selectie opgestart voor woningbouw aan de Overstek 1.  De selectie is afgerond en er is een ontwikkelaar geselecteerd. Op deze kavel worden 37 woningen gebouwd. 

De financiële hoofdlijn kort samengevat:
De bestedingen 2022 hebben hoofdzakelijk betrekking op de planontwikkelingskosten, de opbrengsten betreffen de grondverkoop aan de Mijzijde 76-A. De geraamde nog te maken kosten bedragen circa € 1,8 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen circa € 4,5 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. De enige categorie is woningbouw. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 2.831.586 (positief). 

Onderstaand zijn de vastgestelde grondexploitaties 2022 gecorrigeerd met de kosten en opbrengsten 2022. De formele herziening van de grondexploitaties met aanbesteding, voor- en nadelen en eventueel nieuw beleid wordt separaat ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd.

In exploitatie genomen complex	Boekwaarde 31-12-2022	Geraamde nog te maken kosten	Geraamde te realiseren opbrengsten	Geraamd eindresultaat (eindwaarde)	Voorziening
Snel en Polanen	-3.357.836	33.654.657	-34.275.147	-2.760.405
Defensie-eiland	0	0	0	0	0
Kamerik Noord-Oost II	-134.263	129.550	0	-5.019
Brediuspark	1.865.610	580.755	-2.869.793	-371.887
Harmelen	1.255.512	2.137.819	-5.026.864	-1.601.532
Pionier	-262.275	390.808	0	125.805	125.805
Putkop Harmelen	358.275	8.601.288	-10.020.618	-707.574
Burgemeester van Zwietenweg	288.372	15.141.500	-15.810.575	269.396	269.396
Kamerik Schoollocaties	-49.666	1.795.936	-4.561.914	-2.831.586
Totaal	-36.270	62.432.313	-72.564.911	-7.882.802	395.201