Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel van deze paragraaf is om inzicht te geven in de resultaten en risico’s van de grondexploitatie. Deze paragraaf is een van de onderdelen van het gemeentelijk grondbeleid, naast onder meer het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) dat jaarlijks in de raad wordt behandeld.

In deze paragraaf komen de volgende onderdelen aan de orde:
•    Een beschrijving van het wettelijk kader en het gemeentelijk beleid met een blik op de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt;
•    De uitgangspunten ten aanzien van rekenparameters en risicoafdekking die in de grondexploitaties worden gehanteerd;
•    Een stand van zaken en vooruitblik van elk grondexploitatiegebied, waarbij ook eventuele risico’s worden benoemd;
•    De financiële relatie tussen de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) en de Algemene Reserve;
•    Aandachtspunten bij de grondexploitatie en kostenverhaal bij particuliere locatieontwikkelingen.

Het gemeentelijk grondbeleid is ondersteunend aan de door het bestuur geformuleerde beleidsdoelstellingen. Grondverwerving, -productie, -uitgifte en -beheer zijn onmisbare en logische ingrediënten van elke ontwikkeling met ruimtelijke consequenties. Het gaat bijvoorbeeld om het bouwen van woningen, bedrijven, de aanleg van wegen of het realiseren van scholen en andere maatschappelijke voorzieningen. In 2023 is de Nota Grondbeleid Woerden 2023 unaniem aangenomen door de gemeenteraad van Woerden. De belangrijkste zaken uit de Nota Grondbeleid Woerden 2023 zijn de keuze voor situationeel grondbeleid, de systematiek voor de bepaling van de minimale omvang de ARG en de keuze voor een strategisch verwervingsbeleid. In de nota staan de gemeentelijke doelstellingen van en werkwijzen binnen het grondbeleid genoemd. Voor particuliere locatie-ontwikkelingen is tevens in 2014 de nota Kostenverhaal door de raad vastgesteld. Het grondprijsbeleid wordt jaarlijks opnieuw uitgewerkt in het kader van marktconformiteit van de prijzen tevens jaarlijks door het college vastgesteld. Tevens worden jaarlijks de grondexploitaties herzien en de resultaten hiervan uitgewerkt in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf. Dit wordt ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Ook in 2026 wordt deze cyclus doorlopen.

Ontwikkelingen economie en woningmarkt
De Nederlandse economie beweegt zich in 2025 en 2026 in een gematigd groeipad. De verwachting van het Centraal Economisch Plan 2025 van het Centraal Planbureau is dat het bruto binnenlands product in 2025 met circa 1,9% groeit en in 2026 met 1,5%. De koopkracht van huishoudens neemt toe door loonstijgingen, maar de toename van woonlasten en overige kosten temperen het positieve effect hiervan. Ondanks geopolitieke onrust en een nog altijd hoge inflatie, stabiliseren de economische vooruitzichten door dalende rente en aanhoudende consumptie door huishoudens. De inflatie is weliswaar gedaald ten opzichte van de piek in eerdere jaren, maar blijft in 2025 en 2026 met circa 3% hoger dan de doelstelling van de ECB. Financiële markten verwachten verdere (lichte) dalingen van de beleidsrente, waarmee de financieringskosten voor zowel gezinnen als gemeenten verder dalen. Dit vergemakkelijkt onder meer investeringen in (nieuw)bouw en infra opgaven.

De woningmarkt blijft structureel gekenmerkt door krapte. Tekorten en koopkrachtige vraag blijven woningprijzen in 2025 stevig opdrijven. Voor 2025 verwachten verschillende grote banken een stijging van de huizenprijzen met circa 7-8,5%. In 2026 vlakt deze stijging af, al wordt wederom een prijsstijging van 3-4% voorzien. De betaalbaarheid van woningen komt hierdoor verder onder druk te staan. Stijgende inkomens compenseren de hogere woonlasten slechts deels.
Na een dip in de bouwproductie herstelt de nieuwbouw geleidelijk vanaf 2025, mede dankzij stimuleringsmaatregelen en verbeterde economische omstandigheden. Prognoses wijzen op herstel van het aantal nieuwe woningen richting 70.000-100.000 per jaar. Dit herstel zet vermoedelijk in vanaf 2026 door, onder voorbehoud van voldoende vergunningverlening, het oplossen van knelpunten op het gebied van netcapaciteit en personeelsbezetting. Het aantal afgegeven bouwvergunningen liet in 2024 en het eerste deel van 2025 nog een daling zien, maar recente cijfers bieden perspectief op herstel. Toch blijft snelle realisatie van plannen een uitdaging, onder meer door procedures, beperkte netcapaciteit en stikstofproblematiek.

In het nieuwbouwsegment ligt de nadruk op betaalbare woningen, met name voor starters. Deze trend vertaalt zich in kleinere woningen met hogere vierkante meterprijzen. Door het beperkte aanbod op de bestaande markt en de groeiende vraag naar energiezuinige woningen, blijft de vraag naar nieuwbouw onverminderd hoog, wat prijsdruk op nieuwbouwwoningen verder vergroot.

De Wet Betaalbare Huur heeft geleid tot onzekerheid onder beleggers, waardoor er (vooral in het middensegment) minder aanbod is ontstaan. Veel beleggers kiezen ervoor hun woningen te verkopen (uitponden), wat transactievolumes tijdelijk vergroot, maar het huuraanbod verkleint. De structurele vraag naar betaalbare huurwoningen blijft echter groot en maakt dit segment laag-risicovol voor beleggers. Middels de Monte Carlo Simulatie zijn de mogelijke effecten ten aanzien van stijgende bouwkosten en de stijgende woningprijzen (in relatie tot de grondwaarden) op de grondexploitaties, zoals opgenomen in MPG 2025, doorgerekend.

Marktsituatie Woerden
Woningen
Begin juli 2025 stonden er op Funda 65 woningen te koop in Woerden. In Harmelen bedraagt het actuele aanbod 14 woningen, in Kamerik staan 5 woningen te koop en Zegveld heeft momenteel 5 woningen in de verkoop. Dit onderstreept de aanhoudende krapte op de lokale woningmarkt. De NVM-transactieprijzen van bestaande woningen in de regio Utrecht laten opnieuw een forse stijging zien. Ten opzichte van vorig jaar is sprake van een prijsstijging van circa 7,4%. Op kwartaalbasis is de gemiddelde verkoopprijs met 3,2% toegenomen. De gemiddelde verkooptijd van bestaande woningen is gelijk gebleven: 23 dagen in het tweede kwartaal van 2024 en 2025. Kopers blijven in een oververhitte markt snel schakelen, mede als gevolg van het beperkte aanbod en de aanhoudende prijsdruk.

Kantoren 
De ontwikkeling van nieuwe kantoren in Woerden blijft minimaal. Mede door de aanhoudende onzekerheid op de commerciële vastgoedmarkt en veranderende wensen van gebruikers, is de opname van kantoorruimte beperkt gebleven. Er bestaat onverminderde noodzaak tot terughoudendheid bij het toevoegen van nieuw kantooroppervlak.
De samenwerkende gemeenten in de U10-regio houden vast aan de in 2014 gemaakte afspraken ten aanzien van kantorenleegstand, vastgelegd in de ‘Regionale Overeenkomst Kantoren 2014-2030’. Transformatie van leegstaande en overtollige kantoorpanden naar onder andere woningen of bedrijfsruimte wordt actief gestimuleerd en waar mogelijk versneld. Nieuwe initiatieven voor extra kantoorruimte worden stevig getoetst op urgentie en marktbehoefte.
Ten aanzien van verduurzaming blijft de regelgeving onverminderd leidend. Sinds 1 januari 2023 geldt dat ieder kantoorgebouw minimaal energielabel C moet bezitten; gebouwen die hieraan nog niet voldoen mogen niet meer als kantoor worden gebruikt. In 2025 zien we dat steeds meer kantoorhouders investeren in verdere verduurzaming, mede vanwege strengere handhaving door de gemeente en de groeiende vraag naar energiezuinige huisvesting vanuit gebruikers.

Bedrijventerreinen
In het bestuursakkoord 2022 - 2026 is opgenomen dat in samenhang met herstructurering van bestaande bedrijventerreinen er vaart wordt gemaakt met de aanleg van nieuwe bedrijfsruimte bij de Putkop en de Burgemeester van Zwietenweg. 

a. Parameters

De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2024, zoals opgenomen in de jaarrekening 2025. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.
De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2024. Voor alle gemeentelijke grondexploitaties wordt vanaf 1 januari 2025 gerekend met een intern rentepercentage van 1,00%. De rente van een project wordt berekend over de boekwaarde. Naast de renteparameter worden door het college jaarlijks de te hanteren rekenparameters in de grondexploitaties vastgesteld. Onderstaande parameters zijn door het college vastgesteld (Parameters 2025 Z/24/077160 / D/24/167144)) en verwerkt in de grondexploitaties.

b. Reserves

De gemeente Woerden kent het gebruik, conform BBV, om bijdragen aan de genoemde reserve en fondsen te doen vanuit de algemene middelen nadat er tussentijds winst is genomen uit de grondexploitaties of via resultaatsbestemming, na afsluiting van een grondexploitatie. Voor de verdere werkwijze zie Nota Grondbeleid Woerden 2023.
Bij initiatieven van derden verhaalt de gemeente haar (apparaats)kosten en de bovenwijkse voorzieningen via een exploitatieovereenkomst. De kosten worden in rekening gebracht indien op grond van een exploitatieovereenkomst medewerking wordt verleend aan particuliere plannen. De bedragen zijn gebaseerd op de structuurvisie en de daarop volgende ‘Nota bovenwijks’.

c. Winstnemingen

In 2018 is de Commissie BBV met een nadere toelichting gekomen over de verplichte werkwijze bij tussentijdse winstnemingen in grondexploitaties. Voor winstneming hanteert de Commissie BBV de percentage of completion (POC-)methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, moet verplicht tussentijds, naar rato van de voortgang van de grondexploitatie, winst worden genomen. Hieruit volgde de verplichting tot tussentijdse winstneming in drie grondexploitaties, te weten Snel en Polanen, Harmelen en Kamerik Schoollocaties. Voor verdere toelichting zie MPG 2025.

d. Risicovoorzieningen

Berekening van de grens van de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG)

De stand van de ARG per 31-12-2024 is € 13.292K. 

In de Nota Grondbeleid Woerden 2023 staat in hoofdstuk 6 beschreven hoe om te gaan met de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). De hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit ofwel de minimale omvang van de ARG wordt bepaald aan de hand van de hoogste IFLO-norm van de afgelopen jaren en vooruitkijkend naar de komende jaren. Deze grens wordt met de uitkomsten van de Monte Carlo-simulatie, gestaafd aan de hand van de realisaties en prognoses uit de verschillende grondexploitaties. De Monte Carlo-simulatie wordt dus ter verificatie gebruikt om vervolgens de minimale omvang van de ARG te bepalen. Door twee methoden te gebruiken wordt enerzijds rekening gehouden met het risicoprofiel en wordt anderzijds een buffer van voldoende omvang gecreëerd die in lijn is met de voortgang in de projecten. Deze norm is gebaseerd op het voorzichtigheidsbeginsel, waarbij de buffer nooit lager kan zijn dan de geïdentificeerde risico’s en hoger mag zijn als extra vangnet voor onvoorziene effecten.

In april 2024 zijn het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) 2024, Minimale ondergrens ARG, bijlage Jaarschijven 2024, bijlage Kredietaanvraag 2024 – 2025 (D/24/142879) vastgesteld. De minimale grens van de ARG is toen vastgesteld op afgerond € 6.200K. 

De hoogste uitslag over deze periode (2025) is € 6.658K. Dit is een procentuele wijziging van 5,04% t.o.v. de IFLO. 

De uitslag van de Monte Carlo-simulatie van het MPG2025 is € 6.216K. De uitslag van de Mont Carlo-simulatie is 0,25% groter dan de vastgestelde grens van de ARG.

Het blijkt dat de Monte Carlo-simulatie of de IFLO-normen niet meer dan 15% hoger uitvallen dan de vastgelegde ondergrens. Middels het raadsvoorstel wat hoorde bij het MPG 2025 is voorgesteld wat te doen met de hoogte van de stand van de ARG. 

Per 31 december 2024 is het geïnvesteerde vermogen als volgt:

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 1-1-2025: