Ad 1: Snel en Polanen
| Snel en Polanen |
Boekwaarde 31 december 2023 |
€ 1.973.000 |
De grondexploitatie Snel en Polanen bestond uit vier deelexploitaties, te weten Snel en Polanen Algemeen, Snellerpoort, Waterrijk en Cattenbroek. In 2021 is Waterrijk afgerond. Dus de grondexploitatie bestaat nu nog uit drie deelexploitaties.
Aanleg openbare ruimte:
Eind 2022 is de verlenging van de Beneluxlaan om Snellerpoort opgeleverd. Daarnaast zijn een groot deel van de oostelijke bouwvelden en toekomstige openbare ruimte in dit deel van Snellerpoort bouwrijp gemaakt. Hieronder vallen onder andere de verlegging van kabels en leidingen en ruwbouw van de kademuur, daarnaast wordt momenteel gewerkt aan het woonrijp maken van het eerste deel van de Steinhagenseweg ter hoogte van Het Baken. Het deel voor het Gezondheidscentrum en voor het winkelcentrum blijft tijdens de bouw van oostelijke bouwvelden en uitbreiding van het winkelcentrum een tijdelijk ingerichte “fietsstraat”.
Strand Cattenbroek:
De verwachting is dat de totale ontwikkeling van Snel en Polanen eind 2030 zal worden afgerond.
Toelichting per deelgebied
Snel en Polanen
Dit betreft een samengestelde grondexploitatie bestaande uit meerdere deelexploitaties:
Cattenbroek
Voor het deelgebied Cattenbroek is door De Pretfabriek het recreatief concept ontwikkeld en de fysieke invulling van het plan uitgewerkt. Er is overeenstemming over de erfpachtovereenkomst en het ontwerp bestemmingsplan met omgevingsvergunning is in procedure. Daarnaast zijn verenigingen bezig met de invulling van het verenigingseiland.
Snellerpoort
Planologie: In 2018 is het ambitiedocument 'Snellerpoort, een ander perspectief' vastgesteld. Hiervoor zijn in 2021 twee bestemmingsplannen (Snellerpoort en Winkelcentrum Snellerpoort) vastgesteld. Inmiddels zijn beide bestemmingsplannen onherroepelijk. Voor bouwveld B0 (Cattenbroekerdijk) is een procedure gevolgd om naast woningen ook maatschappelijke functies te kunnen realiseren op deze kavel. Daarnaast is het ontwerp bestemmingsplan met omgevingsvergunning voor recreatiestrand Cattenbroek in procedure gebracht. Het bestemmingsplan wordt in 2024 ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.
Blok B0: Dit blok is de Cattenbroekerdijk 1. Hiervoor is in 2023/2024 een procedure gevoerd om extra functies dan woningen te kunnen toevoegen. De kavel wordt de komende jaren gebruikt door diverse ontwikkelaars als bouwplaats, voor eventueel parkeren en materiaalopslag tijdens de ontwikkeling van bouwblokken B1 t/m B6.
Blok B1: Dit bouwveld (De Waag) ligt achter Het Baken. Begin 2023 is de kavel geleverd aan CAZAS. Zij laten hier in totaal 100 sociale huurwoningen en 20 middeldure huurwoningen bouwen voor diverse doelgroepen. De verwachting is dat dit bouwblok in eind 2025 wordt opgeleverd.
Blok B2: Voor dit bouwveld (Huis in ’t Veld) is in 2023 is een marktpartij geselecteerd (BEMOG) voor dit bouwveld (dit ligt aan de Nieheimerstraat en de Steinhagenseweg). Hier worden 81 woningen gerealiseerd in verschillende prijsklassen, langs de Steinhagenseweg worden op de begane grond een aantal aanvullende functies ontwikkeld. In 2024 zijn de vergunningaanvragen ingediend, is de koopovereenkomst voor de grond gesloten en is de verwachting dat bij een goede verkoop eind 2024 gestart wordt met de bouw van deze woningen.
Blok B3: In 2023 is voor dit bouwveld (Porta) een ontwikkelovereenkomst gesloten met Bolton. Hier worden 80 woningen ontwikkeld in de diverse prijsklassen. Daarnaast wordt onderzocht of hier een zogenaamd “Thuishuis” kan komen ook worden aanvullend in de plint langs de Steinhagenseweg gezamenlijke ruimtes ontwikkeld voor bewoners en de buurt. De verwachting is dat in 2025 een koopovereenkomst gesloten kan worden nadat het Definitief Ontwerp is goedgekeurd.
Blok B4: De selectie voor dit bouwveld wordt momenteel voorbereid en zal formeel opgestart worden nadat de eerste verkoopresultaten van bouwveld B2 zijn.
Blok B5/6 (uitbreiding van Winkelcentrum Snel en Polanen): Dit bouwveld is geschikt voor de uitbreiding met een 2e supermarkt in het Winkelcentrum Snel en Polanen, een woningbouwprogramma van 100 huurwoningen en bijhorende (gebouwde) parkeervoorzieningen. In 2023 is de voorselectie via TenderNed gehouden om te komen tot een lijst van partijen waarmee we een selectie zullen houden. Inmiddels is de selectie opgestart en zal in de loop van 2024 een ontwikkelovereenkomst worden gesloten met een van deze partijen waarna de plannen veder worden ontwikkeld.
Voor de totale ontwikkeling van het gebied Snellerpoort is de verwachting nog steeds dat het eind 2030 zal worden afgerond.
In de loop van 2024 zal via het traject van de Woonvisie bepaald worden of het percentage sociale huur en betaalbare koop wordt aangepast. Dit heeft potentieel (grote) financiële consequenties voor het projectresultaat van de grondexploitatie Snel en Polanen. Het financiële gevolg zal onderdeel zijn van deze besluitvorming.
De financiële hoofdlijn grondexploitatie Snel en Polanen kort samengevat:
De bestedingen 2023 betreffen hoofdzakelijk de kosten van bouw- en woonrijp maken en de planontwikkelingskosten t.b.v. Snellerpoort, en de (verplichte) winstneming die gedaan is ter grootte van circa 1 miljoen. De opbrengsten betreffen een gecorrigeerde subsidie WBI en de opbrengsten uit grondverkoop.
De geraamde kosten vanaf 2024 bedragen ca. € 31 miljoen (exclusief rente en index). De grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied. De geraamde opbrengsten na 2023 bedragen € 36 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. De voornaamste categorie is woningbouw en winkelcentrumuitbreiding, verdeeld in categorieën conform de Nota Wonen 2022. Het aantal woningen kan bij de verdere uitwerking van het deelgebied mogelijk nog geoptimaliseerd worden. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 3.057.000(positief).
Ad 2: Kamerik Noord-Oost II
| Kamerik Noord-Oost II |
Afgesloten per 31 december 2023 |
|
Ad 3: Brediuspark
| Brediuspark |
Boekwaarde 31 december 2023 |
€ 2.014.000 |
De grondexploitatie Brediuspark bestaat uit éen woningbouwontwikkeling op de Veste (voormalig Polobadterrein). Daarnaast heeft de gemeenteraad in oktober 2023 besloten om de twee kavels aan de Burgemeester H.G. van Kempensingel in te zetten ten behoeve van de realisatie van het hospice de Mantelmeeuw. Hiermee is ingestemd om de bestemming ‘Wonen’ te wijzigen naar ‘Maatschappelijk’. De kavels voor de Veste zijn medio 2024 in de verkoop gegaan. In 2024 is verder gewerkt aan stedenbouwkundige uitgangspunten en de ruimtelijke inpassing van het Hospice en zijn er participatiebijeenkomsten georganiseerd met de belanghebbenden. Hierna zal worden gewerkt aan het wijzigen van het planologisch kader.
Ad 4: Harmelen diverse locaties
| Harmelen |
Boekwaarde 31 december 2023 |
€ 246.000 |
De grondexploitatie Harmelen bestaat uit meerdere gebieden waaronder de voormalige zwembadlocatie, de Fonteinschoollocatie, de voormalige Raadhuislocatie, de Mauritshof, de Triaq-locaties en de Kind&Co locatie. Op deze locaties worden in totaal 88 woningen, een nieuw kinderdagverblijf en een beweegpark gerealiseerd. Het betreft de realisatie van sociale huur, sociale koop en vrije sector huur en koop woningbouw waaronder een CPO-project voor senioren. De woningen op de Mauritshof zijn in 2020 opgeleverd waarna de gemeente het openbaar gebied woonrijp heeft gemaakt. Op de voormalige
zwembadlocatie en Kind&Co-locatie wordt de realisatie van 11 patiowoningen mogelijk gemaakt en 6 CPO woningen. De 17 seniorenwoningen op de Willem Alexanderlaan worden rond de zomer 2024 opgeleverd waarna de gemeente eind 2024 het openbaar gebied woonrijp maakt. Op de voormalige Fonteinschoolocatie start Cazas Wonen naar verwachting in 2025 met de werkzaamheden. Daarna maakt de gemeente in 2026 het gebied woonrijp. Tot slot is bouw op de Raadhuislocatie gestart, de woningen worden in 2025 opgeleverd. In 2026 worden naar verwachting alle deellocaties woonrijp gemaakt, waarna de grondexploitatie kan worden afgesloten.
Ad 5: Pionier
| Pionier |
Afgesloten per 31 december 2023 |
|
Ad 6: Putkop Harmelen
| Putkop Harmelen |
Boekwaarde 31 december 2023 |
€ 508.000 |
In de zoektocht naar schuifruimte voor lokale bedrijven die groeien is als een van de locaties Putkop Harmelen naar voren gekomen. Plangebied Putkop III grenst aan het bestaande bedrijventerrein De Putkop. Het plangebied betreft ruim 7,1 ha, waarvan 3,2 ha uitgeefbaar. De rand van het bestaande bedrijventerrein De Putkop aan de kant van het plangebied voor de nieuwe ontwikkeling, kenmerkt zich door een rafelrand van achterkanten in de richting van het aangrenzende kleinschalige landschap. Er is mede daarom gekozen om met het ontwerp het bestaande bedrijventerrein ruimtelijk af te ronden en zo ook de landschappelijke inpassing van het gehele bedrijventerrein te verbeteren. Het ontwerp is aan de raad voorgelegd.
Bij raadsbeluit d.d. 11 juli 2024 is ingestemd met de zienswijzenbeantwoording en is het bestemmingsplan (gewijzigd ten opzichte van het ontwerp) vastgesteld. Omdat de gronden niet zijn verworven en geen anterieure overeenkomst met de grondeigenaar is gesloten is met voornoemd raadsbesluit ook een exploitatieplan vastgesteld. Zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan zijn onder de Wro als wettelijk regime vastgesteld. De onderhandelingen met de grondeigenaar over aankoop van de gronden voor de ontwikkeling lopen ondertussen. Op basis van de huidige planning is de eerste gronduitgifte voorzien in 2026 en kan de grondexploitatie in 2029 worden afgesloten.
Ad 7: Burgemeester van Zwietenweg
| Burgemeester van Zwietenweg |
Boekwaarde 31 december 2023 |
€ 474.000 |
Behalve de locatie Putkop (Harmelen) is uit het schuifruimteonderzoek ook de locatie Burgemeester van Zwietenweg naar voren gekomen. Deze ligt in de oksel tussen de A12, de Burgemeester van Zwietenweg en ten zuiden van de Kromwijkerdijk. Het plangebied is circa 9 ha groot. Daarvan is ruim 5,7 ha uitgeefbaar. Het te ontwikkelen bedrijventerrein Burgemeester van Zwietenweg wordt ontsloten op de Burgemeester van Zwietenweg. Voor deze ontsluiting (rotonde of verkeersregelinstallatie (VRI)) zijn in de afgelopen periode diverse gesprekken gevoerd met de provincie Utrecht op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau. Uit deze gesprekken is naar voren gekomen dat uitgangspunt van de provincie Utrecht een rotonde blijft. Daarbij is aangegeven dat er vanuit de provincie Utrecht geen financiering komt voor aanleg van deze rotonde en fietspad naar het bedrijventerrein. De raming voor de aanleg van een rotonde valt hoger uit, dan de aanleg van een VRI.
Zonder een financiële bijdrage van de provincie komt het tekort voor deze ontwikkeling uit op € 1,4 negatief (eindwaarde). Dit is € 1,1 mln negatiever dan het resultaat van de herziene grondexploitatie BvZ zoals opgenomen in het MPG 2024. Dit financieel risico m.b.t. de rotonde en het fietspad is aangeduid in het MPG 2024. Separate besluitvorming over de Burgemeester van Zwietenweg zal in 2024 volgen.
Ad 8: Kamerik Schoollocaties
| Kamerik Schoollocaties |
Boekwaarde 31 december 2023 |
€ 161.000 |
De grondexploitatie Kamerik Schoollocaties is per 01-01-2021 geopend. De 20 appartementen die door Bebouw zijn gerealiseerd zijn begin 2024 opgeleverd. Het zijn de eerste woningen behorende bij deze grondexploitatie die zijn opgeleverd aan de nieuwe bewoners van de Weidse Weelde. De 37 woningen die worden gebouwd aan de Overstek verlopen volgens planning. BEMOG heeft voor de 37 woningen de vergunningen aangevraagd en deze zijn afgegeven. Dus zij kunnen de voorbereidingen gaan starten en kunnen binnenkort gaan beginnen met bouwen. Het plan geeft invulling aan de motie “Geef starterswoningen de ruimte in Kamerik!”. Voor Mijzijde 88A is eind 2023 een bestemmingsplan vastgesteld en inmiddels onherroepelijk. Eind 2024 zal het verkooptraject voor dit CPO-project opgestart worden.