Paragraaf 8 Grondbeleid

1. Wat is het doel van deze paragraaf?

Terug naar navigatie - 1. Wat is het doel van deze paragraaf?

Doel van deze paragraaf is om uw raad inzicht te geven in de resultaten en risico’s van de grondexploitatie. Deze paragraaf is een van de onderdelen van het gemeentelijk grondbeleid, naast onder meer de Meerjaren Prognose Grondbedrijf (MPG) die in de raad wordt behandeld.

In deze paragraaf komen de volgende onderdelen aan de orde:

  • Een beschrijving van het wettelijk kader en het gemeentelijk beleid met een blik op de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt;
  • De uitgangspunten ten aanzien van rekenparameters en risicoafdekking die in de grondexploitaties worden gehanteerd;
  • Een stand van zaken en vooruitblik van elk grondexploitatiegebied, waarbij ook eventuele risico’s worden benoemd;
  • De financiële relatie tussen de algemene reserve grondbedrijf en de algemene dienst;
  • Aandachtspunten bij de grondexploitatie en kostenverhaal bij particuliere locatieontwikkelingen.

2. Wettelijk kader en gemeentelijk beleid

Terug naar navigatie - 2. Wettelijk kader en gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk grondbeleid is ondersteunend aan de door het bestuur geformuleerde beleidsdoelstellingen. Grondverwerving, -productie, -uitgifte en -beheer zijn onmisbare en logische ingrediënten van elke ontwikkeling met ruimtelijke consequenties. Het gaat om het bouwen van woningen, bedrijven, de aanleg van wegen of het realiseren van scholen en andere maatschappelijke voorzieningen.
De gemeentelijke doelstellingen van en werkwijzen binnen het grondbeleid, inclusief het te voeren grondprijsbeleid liggen vast in de door de raad vastgestelde nota ‘Vaste grond voor beleid’. In 2011 is een addendum op deze nota vastgesteld. Voor particuliere locatie-ontwikkelingen is tevens in 2014 de nota Kostenverhaal door de raad vastgesteld. Met de nota Vaste grond voor beleid wordt ook invulling gegeven aan de begrotingsvoorschriften die een transparant en ingekaderd grondbeleid beogen. Het grondprijsbeleid wordt uitgewerkt in de – elk jaar door het college vast te stellen – grondprijsbrief, die ook dit jaar door ons college wordt vastgesteld. Tevens worden jaarlijks het Meerjarenperspectief Grondbedrijf en de herziene grondexploitaties naar uw raad gestuurd. Ook in 2020 wordt deze cyclus doorlopen.

Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt
De economie wordt fors geraakt door de coronacrisis. Het Centraal Planbureau stelt in de Juniraming 2020 dat de contactbeperkende maatregelen hebben geleid tot een uitzonderlijke terugval in economische activiteiten van 10 - 15 %. Vanwege de onzekerheid omtrent het herstel van de economie zijn er verschillende scenario’s opgesteld. In het basisscenario gaat het CPB uit van een daling van het bruto binnenlands product van 6% in 2020 en 3% in 2021. De exacte impact is dus vooralsnog onbekend, maar dat we te maken krijgen met een economische neergang is zeker. Deze neergang is van invloed op woningprijzen, bouwkosten, huren van commercieel vastgoed en grondprijzen. Voor de woningmarkt geldt dat aan de vraagkant dit jaar een daling wordt verwacht (Outlook 2020 Update corona, Metafoor). Dit als gevolg van het dalende consumentenvertrouwen, de verwachte stijging van de hypotheekrente, de toegenomen financiële onzekerheid en dalend besteedbaar inkomen van toekomstige kopers. Desondanks zal naar verwachting de vraag op de woningmarkt hoog blijven. De huidige woningmarkt kent veel gunstige kenmerken waardoor het effect van de coronacrisis wellicht enigszins beperkt kan blijven. De voorwaarden om te kopen zijn nog steeds gunstig en daarnaast blijft de krapte op de markt groot en kan deze de komende jaren zelfs toenemen. Ondanks dat de druk op de woningmarkt hoog zal blijven, wordt ervan uitgegaan dat de vraag naar woningen zal afnemen. Deze daling in de vraag kan op de langere termijn resulteren in een afvlakkende groei of zelfs daling van de woningprijzen. Doordat de sterke prijsstijgingen van afgelopen jaar nog na-ijlen kan voor 2020 nog een lichte stijging worden verwacht. Voor 2021 wordt eerder uitgegaan van een stabilisatie van de stijging. In het meest negatieve scenario zou zelfs een daling kunnen worden ingezet.

Woerden

Woningen
In juni 2020 stonden op www.funda.nl in de gemeente Woerden 193 woningen te koop. Het huidige aanbod staat in meerderheid (150 woningen) in Woerden. In Harmelen staan 19 woningen te koop, Kamerik heeft een aanbod van 7 woningen en Zegveld een aanbod van 17 woningen. Van het totale aanbod betreft het in 171 gevallen een grondgebonden woning en in 22 gevallen een appartement. Conclusies over het effect van de coronacrisis op het aantal transacties, de transactieprijzen en de verkooptijd in de gemeente Woerden kunnen pas worden getrokken als de NVM-cijfers voor het tweede, derde en vierde kwartaal van 2020 zijn gepubliceerd.

Kantoren
In Woerden worden nauwelijks nog nieuwe kantoren ontwikkeld. Ondanks de verbeterde marktomstandigheden op de kantorenmarkt blijft het van belang om terughoudend te zijn ten aanzien van nieuw kantoorareaal.

In 2014 hebben de gemeenten van de U10 onderlinge afspraken gemaakt om de kantorenleegstand aan te pakken en de regionale kantorenmarkt weer gezond te maken. Deze afspraken zijn vastgelegd in de ‘Regionale Overeenkomst Kantoren 2014-2030’. Gemeenten ondersteunen actief de transformatie van leegstaande en boventallige kantoorpanden naar bijvoorbeeld woningen of bedrijfsruimte, en bovenal: bestaande plannen voor nieuwe kantoren worden sterk beperkt.

Bedrijventerreinen
In het coalitieakkoord 2018 - 2022 is opgenomen dat aan bedrijven die nu in Woerden gevestigd zijn de gelegenheid word geboden door te kunnen groeien op kwalitatief goede bedrijfsterreinen. Het gaat hierbij om de toevoeging van 6 tot 9 ha. In de kern Woerden is op dit moment geen bedrijfsgrond uitgeefbaar door de gemeente. De gemeente is middels een haalbaarheidsonderzoek aan het onderzoeken op welke wijze concreet invulling kan worden gegeven aan de behoefte van 6 hectare nieuw bedrijventerrein (schuifruimte).

3. Uitgangspunten voor grondexploitaties

Terug naar navigatie - 3. Uitgangspunten voor grondexploitaties

a. Parameters
De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2019, zoals opgenomen in de jaarrekening 2019. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.

De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2020. Hieraan ligt ten grondslag een notitie opgesteld met de (nieuwe) parameters; rentepercentages en kosten- en opbrengstenindexen.

b. Reserves
De gemeente Woerden kende het gebruik om vanuit de grondexploitaties afdrachten te doen aan de Reserve Infrastructurele werken en het Groenfonds. Sinds 2016 is door de Commissie BBV bepaald dat deze werkwijze aangepast moest worden. De bijdrage aan genoemde reserve en fondsen zal moeten komen uit de algemene middelen nadat er tussentijds winst is genomen uit de grondexploitaties of via resultaatsbestemming, na afsluiting van een grondexploitatie.

Bij particuliere ontwikkelaars verhaalt de gemeente haar kosten en de bovenwijkse bedragen via een exploitatieovereenkomst. De kosten worden in rekening gebracht indien op grond van een exploitatieovereenkomst medewerking wordt verleend aan particuliere plannen. De bedragen zijn gebaseerd op de structuurvisie en de daarop volgende ‘Nota bovenwijks’. Tevens verhaalt de gemeente de kosten die zij maakt ten behoeve van de planontwikkeling.

c. Winstnemingen
In 2018 is de BBV-commissie met een nadere toelichting gekomen over de verplichte werkwijze bij tussentijdse winstnemingen in grondexploitaties. Voor winstneming hanteert de BBV-commissie de percentage of completion (POC) methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet verplicht tussentijds, naar rato van de voortgang van de grondexploitatie, winst worden genomen. Hieruit volgde voor het boekjaar 2019 de verplichting tot tussentijdse winstneming in drie grondexploitaties, te weten; Kamerik Noord-Oost II, Jan Steenstraat en Harmelen.

d. Risicovoorzieningen
Voor de afdekking van risico’s werd, conform de nota 'Vaste grond voor beleid', in elke grondexploitatie een risicovoorziening opgenomen. De commissie BBV heeft bij de actualisatie van de spelregels inzake grondexploitaties aangegeven dat de post onvoorzien (risicovoorziening) niet langer onderdeel mag uitmaken van een grondexploitatie. De accountants citeren dit in de managementletter 2018 eveneens en stellen het volgende: "Bij het opstellen van de prospecties is het van belang dat geen rekening meer wordt gehouden met de post onvoorzien". Bij de actualisaties van de grondexploitaties is de post 'risicovoorziening', conform BBV geschrapt.

De exploitatieresultaten worden genomen naar gelang de opbrengsten gerealiseerd worden. Jaarlijks wordt het bedrijfsresultaat bepaald. Dit resultaat wordt gestort in de Algemene reserve grondbedrijf (ARG). Deze reserve heeft onder andere ten doel om onvoorziene risico’s in de grondexploitatie op te vangen.

De reserve wordt gevoed door (tussentijdse) winsten uit exploitatiegebieden en verliezen worden ten laste van deze reserve gebracht (na aftrek verliesvoorziening). In de nota ‘Vaste grond voor beleid’ is een streefwaarde gesteld voor de omvang van de ARG: 10% van het totale in de grondexploitaties geïnvesteerde vermogen met een minimum van € 1 miljoen. In 2020 ligt de reserve boven de 10%.

Per 31 december 2019 is het geïnvesteerde vermogen als volgt:

Complex Boekwaarde
31-12-2019
Snel en Polanen -10.680.910
Defensie-eiland 16.108.019
Kamerik Noordoost II 286.881
Brediuspark 866.229
Jan Steenstraat -1.468.491
Harmelen -279.984
Pionier 133.699
Totale boekwaarde complexen per 31-12-2019 € 4.965.443
Gewenste minimale omvang ARG 2020 (10% van de boekwaarde of 1 miljoen) € 1.000.000

Voor 2020 en verder worden de volgende stortingen en onttrekkingen van de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) verwacht.

Stand per 31-12-2019 (cf. jaarrekening) € 3.814.212
Verwachte stortingen/onttrekkingen 2019:
Af: Verliesvoorziening Defensie-Eiland 2019 -55.177
Af: Verliesvoorziening Pionier 2019 -53.244
Bij: Winstneming grondexploitaties 2019 354.314
Geprognosticeerde omvang ARG eind 2020 € 4.060.105

4. Toelichting per exploitatiegebied

Terug naar navigatie - 4. Toelichting per exploitatiegebied

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 2020.

In exploitatie Boekwaarde Nog te maken kosten Nog te verwachten opbrengsten Verwacht expl. res. op eindwaarde Voorziening Verwacht expl.res. op eindwaarde incl. voorz. Verwacht expl.res. op startwaarde incl. voorz.
genomen
complexen
Snel en Polanen -10.680.910 43.217.300 33.930.798 -1.812.250
Defensie-eiland 16.108.019 300.000 0 16.914.419 -16.914.419 0 0
Kamerik Noordoost II 286.881 457.633 1.377.699 -635.576
Brediuspark 866.229 843.987 2.381.530 -730.768
Jan Steenstraat -1.468.491 395.396 0 -1.106.308
Harmelen -279.984 2.786.977 4.373.344 -1.914.142
Pionier 133.699 453.548 538.049 53.244 -53.244 0 0
Totaal € 4.965.443 € 48.454.841 € 42.601.420 € 10.768.619 -€ 16.967.663 € 0 € 0

 

Ad 1: Snel en Polanen

Snel en Polanen Boekwaarde 31 december 2019 -€ 10.680.910


Dit betreft een samengestelde gebiedsexploitatie bestaande uit meerdere deelexploitaties (Waterrijk, Snellerpoort, Recreatiegebied Cattenbroek en Snel en Polanen Algemeen).

Toelichting per deelgebied Snel en Polanen

Deelgebied Algemeen
Deze exploitatie bestaat uit het gebied ten westen van de Cattenbroekerdijk. Daarnaast bestaat het gebied uit bedrijventerrein Polanen dat inmiddels geheel is uitgegeven. Het onderdeel bedrijventerrein Polanen is derhalve afgesloten. Tot het deelgebied/exploitatie Snel en Polanen Algemeen behoort ook de sportstrook die is gelegen tussen de spoorlijn en Steinhagenseweg ten oosten van de Cattenbroekerdijk.

Daarnaast zitten in deze deelexploitatie onder andere de kosten voor de nog te realiseren bovenwijkse werken waarbij gedacht moet worden aan o.a. de aanpassing van de Steinhagenseweg buiten Snellerpoort, kosten voor extra geluidswerende maatregelen en kosten voor speelvoorzieningen en aanleg ondergrondse vuilinzameling (gestapelde bouw) voor het gehele gebied Snel en Polanen.

Deelgebied Waterrijk
Dit deelgebied/exploitatie bestaat uit het gebied ten oosten van de Cattenbroekerdijk. Het gebied bestaat uit in totaal 1.110 woningen verdeeld over het Villapark, 4 wooneilanden, één brede school en een wijkpark. Begin 2020 is de laatste kavel via loting gereserveerd.

Deelgebied Snellerpoort
Dit deelgebied/exploitatie bestaat uit het gebied tussen de Steinhagenseweg/Beneluxlaan en het spoor. In 2018 is het ambitiedocument 'Snellerpoort, een ander perspectief' vastgesteld. Op basis van die ambitie is de deelexploitatie Snellerpoort geactualiseerd, waarbij, conform de proefverkaveling, is uitgegaan van de realisatie van 737 woningen. In 2020 is het ontwerpbestemmingsplan Snellerpoort verder uitgewerkt en zal het naar verwachting in het najaar ter besluitvorming worden voorgelegd aan uw raad. Dit moet erin resulteren dat in 2021 de eerste gronden worden verkocht aan ontwikkelende partijen. De verwachting is dat de totale ontwikkeling eind 2029 zal worden afgerond.

Deelgebied Recreatiegebied Cattenbroek
Dit deelgebied/exploitatie ligt tussen de Cattenbroekerdijk, Potterskade en A12. Hier is een recreatievoorziening voorzien. In het najaar van 2020 wordt gestart met de bestemmingsplanprocedure. Als de procedure is afgerond kan de verkoop van natuur- en recreatieplas aan het recreatieschap plaats vinden.

Ad 2: Defensie-eiland

Defensie-eiland Boekwaarde 31 december 2019 € 16.108.019


Op het Defensie-eiland voeren we een unieke binnenstedelijke herstructureringsopgave uit met een bouwprogramma van circa 230 woningen en een beperkt aantal voorzieningen. Binnen dit project is sprake van een grote bodemsanering en worden daarnaast oude structuren teruggebracht. In 2013 is gestart met de bouw van de eerste fase. In het najaar van 2017 is de laatste fase van Defensie-eiland (fase Zuid) in verkoop gegaan. De laatste gronden zijn in 2019 geleverd en Inmiddels zijn alle woningen verkocht. Naar verwachting zullen medio 2021 alle woningen worden opgeleverd en het openbaar gebied gereed zijn. De grondexploitatie kan vervolgens eind 2021 worden afgesloten.

Op de ontwikkeling is sprake van een substantieel financieel tekort, dit tekort is volledig afgedekt met een verliesvoorziening. Het is van belang op te merken dat dergelijke complexe binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven in de regel gepaard gaan met een financieel negatieve grondexploitatie.

Ad 3: Kamerik Noord-Oost II

Kamerik Noordoost II Boekwaarde 31 december 2019 € 286.881


Kamerik Noord-Oost is een uitbreidingslocatie voor woningbouw aan de noordoostzijde van de kern Kamerik. Het plan bevat circa 57 woningen en een zorgcomplex. In 2019 heeft is de gemeente een overeenkomst aangegaan met betrekking tot het CPO project (10 woningen). De verkoop van het CPO kavel en verkoop van de grond voor nog eens twee woningen is voor 2020 voorzien. Daarmee zijn alle gronden verkocht. Na inrichting van de openbare ruimte kan het project in 2021 worden afgesloten.

Ad 4: Brediuspark

Brediuspark Boekwaarde 31 december 2019 € 866.229


De grondexploitatie Brediuspark bestaat uit 2 woningbouwontwikkelingen. Vier bouwkavels aan de Veste (vml. Polobadterrein) en drie kavels aan de zijde van de Van Kempensingel. Tevens zijn er kosten opgenomen voor aanpassing van de entree aan de zijde van de Van Kempensingel. De uitgifte van de kavels aan de Veste stonden op de planning voor 2019 (met levering in 2020). Het opstellen van de visievorming voor het centrumgebied kost echter veel meer tijd dan aanvankelijk werd verwacht. In 2019 is er een bezwaar ingediend tegen de omgevingsvergunning voor de boerderij (Hofstede Batenstein) en was er discussie over hoe de kavels van de Veste ontsloten worden. Als gevolg hiervan is de uitgifte van de kavels vertraagd. Hierdoor is de planning voor deze ontwikkeling met een jaar naar achter geschoven.Inmiddels is de omgevingsvergunning onherroepelijk en heeft de gemeenteraad ingestemd met het aanpassen van de grondexploitatie voor 2021. Er komen dan zes in plaats van zeven woningen. Tevens heeft de gemeenteraad ingestemd met het daadwerkelijke beschikbaar stellen van het geld voor de aanpassingen in het centrumgebied.

Ad 5: Jan Steenstraat

Jan Steenstraat Boekwaarde 31 december 2019 -1.468.491


De locatie Jan Steenstraat betreft een voormalige schoollocatie waar de realisatie van 33 woningen mogelijk wordt gemaakt. Het betreft hier de realisatie van rijwoningen, koopappartementen en appartementen in de vrije sector huur. In 2018 is de grond geleverd aan de ontwikkelende partij. De inrichting van de openbare ruimte buiten het bouwvlak wordt door de gemeente gedaan. Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2021 afgesloten kunnen worden.

Ad 6: Harmelen

Harmelen Boekwaarde 31 december 2019 € -279.984


De grondexploitatie Harmelen bestaat uit meerdere locaties te weten de voormalige zwembadlocatie, de Fonteinschoollocatie, de voormalige gemeentelocatie, de Mauritshof, de Triaq-locaties en de Kind&Co-locatie. Op de gezamenlijke locaties worden circa 86 woningen gerealiseerd. Het betreft hier de realisatie van sociale en vrije sector woningbouw. Ten aanzien van de Mauritshof is begin 2019 de grond overgedragen aan de ontwikkelaar. De inrichting van de openbare ruimte buiten het bouwvlak wordt door de gemeente uitgevoerd. De ontwikkeling van de overige locaties is gaande, waarbij in 2019 voor de Triaq, de Fonteinschool en de voormalige zwembadlocatie stedenbouwkundige uitwerkingen zijn opgesteld. In 2021 zal naar verwachting de woningbouw op de voormalige Fonteinschoollocatie, de Kind&Co kavel en de zwembadlocatie worden gerealiseerd. Tevens zal in 2020 de selectie worden gedaan voor een ontwikkelaar die op de voormalige raadhuislocatie woningbouw zal realiseren. Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2023 afgesloten kunnen worden.

Ad 7: Pionier

Pionier Boekwaarde 31 december 2019 € 133.699


Deze voormalige schoollocatie is vrijgekomen voor ontwikkeling. Het schoolgebouw is gesloopt en er zijn afspraken gemaakt met GroenWest over de programmatische en ruimtelijke invulling. De gemeente maakt het perceel bouw- en woonrijp en verkoopt het uitgeefbare deel aan GroenWest ten behoeve van de realisatie van 24 appartementen, waarvan 18 in de sociale sector.