Paragraaf 8 Grondbeleid

Doel van deze paragraaf is om uw raad inzicht te geven in de resultaten en risico’s van de grondexploitatie. Deze paragraaf is een van de onderdelen van het gemeentelijk grondbeleid, naast onder meer de Meerjaren Prognose Grondbedrijf (MPG) die in de raad wordt behandeld.

In deze paragraaf komen de volgende onderdelen aan de orde:

• Een beschrijving van het wettelijk kader en het gemeentelijk beleid met een blik op de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt;
• De uitgangspunten ten aanzien van rekenparameters en risicoafdekking die in de grondexploitaties worden gehanteerd;
• Een stand van zaken en vooruitblik van elk grondexploitatiegebied, waarbij ook eventuele risico’s worden benoemd;
• De financiële relatie tussen de algemene reserve grondbedrijf en de algemene dienst;
• Aandachtspunten bij de grondexploitatie en kostenverhaal bij particuliere locatieontwikkelingen.

Het gemeentelijk grondbeleid is ondersteunend aan de door het bestuur geformuleerde beleidsdoelstellingen. Grondverwerving, -productie, -uitgifte en -beheer zijn onmisbare en logische ingrediënten van elke ontwikkeling met ruimtelijke consequenties. Het gaat om het bouwen van woningen, bedrijven, de aanleg van wegen of het realiseren van scholen en andere maatschappelijke voorzieningen.
De gemeentelijke doelstellingen van en werkwijzen binnen het grondbeleid, inclusief het te voeren grondprijsbeleid liggen vast in de door de raad vastgestelde nota ‘Vaste grond voor beleid’. In 2011 is een addendum op deze nota vastgesteld. Voor particuliere locatie-ontwikkelingen is tevens in 2014 de nota Kostenverhaal door de raad vastgesteld. Met de nota Vaste grond voor beleid wordt ook invulling gegeven aan de begrotingsvoorschriften die een transparant en ingekaderd grondbeleid beogen. Het grondprijsbeleid wordt uitgewerkt in de – elk jaar door het college vast te stellen – grondprijsbrief, die ook dit jaar door ons college wordt vastgesteld. Tevens worden jaarlijks het Meerjarenperspectief Grondbedrijf en de herziene grondexploitaties naar uw raad gestuurd. Ook in 2020 wordt deze cyclus doorlopen.

Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt
De economie wordt fors geraakt door de coronacrisis. Het Centraal Planbureau stelt in de Juniraming 2020 dat de contactbeperkende maatregelen hebben geleid tot een uitzonderlijke terugval in economische activiteiten van 10 - 15 %. Vanwege de onzekerheid omtrent het herstel van de economie zijn er verschillende scenario’s opgesteld. In het basisscenario gaat het CPB uit van een daling van het bruto binnenlands product van 6% in 2020 en 3% in 2021. De exacte impact is dus vooralsnog onbekend, maar dat we te maken krijgen met een economische neergang is zeker. Deze neergang is van invloed op woningprijzen, bouwkosten, huren van commercieel vastgoed en grondprijzen. Voor de woningmarkt geldt dat aan de vraagkant dit jaar een daling wordt verwacht (Outlook 2020 Update corona, Metafoor). Dit als gevolg van het dalende consumentenvertrouwen, de verwachte stijging van de hypotheekrente, de toegenomen financiële onzekerheid en dalend besteedbaar inkomen van toekomstige kopers. Desondanks zal naar verwachting de vraag op de woningmarkt hoog blijven. De huidige woningmarkt kent veel gunstige kenmerken waardoor het effect van de coronacrisis wellicht enigszins beperkt kan blijven. De voorwaarden om te kopen zijn nog steeds gunstig en daarnaast blijft de krapte op de markt groot en kan deze de komende jaren zelfs toenemen. Ondanks dat de druk op de woningmarkt hoog zal blijven, wordt ervan uitgegaan dat de vraag naar woningen zal afnemen. Deze daling in de vraag kan op de langere termijn resulteren in een afvlakkende groei of zelfs daling van de woningprijzen. Doordat de sterke prijsstijgingen van afgelopen jaar nog na-ijlen kan voor 2020 nog een lichte stijging worden verwacht. Voor 2021 wordt eerder uitgegaan van een stabilisatie van de stijging. In het meest negatieve scenario zou zelfs een daling kunnen worden ingezet.

Woerden

Woningen
In juni 2020 stonden op www.funda.nl in de gemeente Woerden 193 woningen te koop. Het huidige aanbod staat in meerderheid (150 woningen) in Woerden. In Harmelen staan 19 woningen te koop, Kamerik heeft een aanbod van 7 woningen en Zegveld een aanbod van 17 woningen. Van het totale aanbod betreft het in 171 gevallen een grondgebonden woning en in 22 gevallen een appartement. Conclusies over het effect van de coronacrisis op het aantal transacties, de transactieprijzen en de verkooptijd in de gemeente Woerden kunnen pas worden getrokken als de NVM-cijfers voor het tweede, derde en vierde kwartaal van 2020 zijn gepubliceerd.

Kantoren
In Woerden worden nauwelijks nog nieuwe kantoren ontwikkeld. Ondanks de verbeterde marktomstandigheden op de kantorenmarkt blijft het van belang om terughoudend te zijn ten aanzien van nieuw kantoorareaal.

In 2014 hebben de gemeenten van de U10 onderlinge afspraken gemaakt om de kantorenleegstand aan te pakken en de regionale kantorenmarkt weer gezond te maken. Deze afspraken zijn vastgelegd in de ‘Regionale Overeenkomst Kantoren 2014-2030’. Gemeenten ondersteunen actief de transformatie van leegstaande en boventallige kantoorpanden naar bijvoorbeeld woningen of bedrijfsruimte, en bovenal: bestaande plannen voor nieuwe kantoren worden sterk beperkt.

Bedrijventerreinen
In het coalitieakkoord 2018 - 2022 is opgenomen dat aan bedrijven die nu in Woerden gevestigd zijn de gelegenheid word geboden door te kunnen groeien op kwalitatief goede bedrijfsterreinen. Het gaat hierbij om de toevoeging van 6 tot 9 ha. In de kern Woerden is op dit moment geen bedrijfsgrond uitgeefbaar door de gemeente. De gemeente is middels een haalbaarheidsonderzoek aan het onderzoeken op welke wijze concreet invulling kan worden gegeven aan de behoefte van 6 hectare nieuw bedrijventerrein (schuifruimte).

a. Parameters
De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2019, zoals opgenomen in de jaarrekening 2019. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.

De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2020. Hieraan ligt ten grondslag een notitie opgesteld met de (nieuwe) parameters; rentepercentages en kosten- en opbrengstenindexen.

b. Reserves
De gemeente Woerden kende het gebruik om vanuit de grondexploitaties afdrachten te doen aan de Reserve Infrastructurele werken en het Groenfonds. Sinds 2016 is door de Commissie BBV bepaald dat deze werkwijze aangepast moest worden. De bijdrage aan genoemde reserve en fondsen zal moeten komen uit de algemene middelen nadat er tussentijds winst is genomen uit de grondexploitaties of via resultaatsbestemming, na afsluiting van een grondexploitatie.

Bij particuliere ontwikkelaars verhaalt de gemeente haar kosten en de bovenwijkse bedragen via een exploitatieovereenkomst. De kosten worden in rekening gebracht indien op grond van een exploitatieovereenkomst medewerking wordt verleend aan particuliere plannen. De bedragen zijn gebaseerd op de structuurvisie en de daarop volgende ‘Nota bovenwijks’. Tevens verhaalt de gemeente de kosten die zij maakt ten behoeve van de planontwikkeling.

c. Winstnemingen
In 2018 is de BBV-commissie met een nadere toelichting gekomen over de verplichte werkwijze bij tussentijdse winstnemingen in grondexploitaties. Voor winstneming hanteert de BBV-commissie de percentage of completion (POC) methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet verplicht tussentijds, naar rato van de voortgang van de grondexploitatie, winst worden genomen. Hieruit volgde voor het boekjaar 2019 de verplichting tot tussentijdse winstneming in drie grondexploitaties, te weten; Kamerik Noord-Oost II, Jan Steenstraat en Harmelen.

d. Risicovoorzieningen
Voor de afdekking van risico’s werd, conform de nota 'Vaste grond voor beleid', in elke grondexploitatie een risicovoorziening opgenomen. De commissie BBV heeft bij de actualisatie van de spelregels inzake grondexploitaties aangegeven dat de post onvoorzien (risicovoorziening) niet langer onderdeel mag uitmaken van een grondexploitatie. De accountants citeren dit in de managementletter 2018 eveneens en stellen het volgende: "Bij het opstellen van de prospecties is het van belang dat geen rekening meer wordt gehouden met de post onvoorzien". Bij de actualisaties van de grondexploitaties is de post 'risicovoorziening', conform BBV geschrapt.

De exploitatieresultaten worden genomen naar gelang de opbrengsten gerealiseerd worden. Jaarlijks wordt het bedrijfsresultaat bepaald. Dit resultaat wordt gestort in de Algemene reserve grondbedrijf (ARG). Deze reserve heeft onder andere ten doel om onvoorziene risico’s in de grondexploitatie op te vangen.

De reserve wordt gevoed door (tussentijdse) winsten uit exploitatiegebieden en verliezen worden ten laste van deze reserve gebracht (na aftrek verliesvoorziening). In de nota ‘Vaste grond voor beleid’ is een streefwaarde gesteld voor de omvang van de ARG: 10% van het totale in de grondexploitaties geïnvesteerde vermogen met een minimum van € 1 miljoen. In 2020 ligt de reserve boven de 10%.

Per 31 december 2019 is het geïnvesteerde vermogen als volgt:

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 2020.