Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Woerden weer te geven en de relatie met grondexploitatie complexen.

De gemeente Woerden werkt middels de Nota Grondbeleid Woerden 2023. Het grondbedrijf is een belangrijk onderdeel van de financiële structuur van de gemeente Woerden. Eén van haar taken betreft het voorzien in uitgeefbare bouwrijpe grond voor woningen, bedrijven, kantoren en voorzieningen. Het grondbedrijf is faciliterend aan het behalen van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Het grondbedrijf wordt gekenmerkt door de grote in- en uitgaande stromen van financiële middelen en langjarige projecten. Omdat gronden soms pas vele jaren na verwerving in ontwikkeling worden genomen, blijven de rentelasten op het geïnvesteerde vermogen van invloed op het rendement van het grondbedrijf, tot de gronden worden verkocht. In deze paragraaf worden de ontwikkelingen binnen de grondexploitatiecomplexen kort samengevat. Jaarlijks volgt een nadere uitgebreide toelichting op de complexen in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). 

De volgende 6 complexen zijn voor 2024 in exploitatie genomen:
•    Snel en Polanen (herziening)
•    Brediuspark (herziening)
•    Harmelen (herziening)
•    Putkop Harmelen (herziening) 
•    Burgemeester van Zwietenweg (herziening)
•    Kamerik Schoollocaties (herziening)

Voor alle gemeentelijke grondexploitaties wordt vanaf 1 januari 2025 gerekend met een intern rentepercentage van 1,00%. De rente van een project wordt berekend over de boekwaarde. Naast de renteparameter worden door het college jaarlijks de te hanteren rekenparameters in de grondexploitaties vastgesteld. Onderstaande parameters zijn door het college vastgesteld (Parameters 2025 Z/24/077160 / D/24/167144)) en verwerkt in de grondexploitaties.

Voor het verloop van de boekwaarden van de complexen en voorzieningen wordt verwezen naar de toelichting op de balans (onder de vlottende activa voorraden).
Hieronder is het verloop van de totale boekwaarde van alle complexen weergegeven (inclusief de benodigde voorzieningen). Waar wordt gesproken over een negatieve boekwaarde is feitelijk sprake van meer opbrengsten dan kosten op peildatum. Een positieve boekwaarde betekent dat op peildatum meer kosten gemaakt zijn dan opbrengsten. De boekwaarde van alle complexen gezamenlijk bedraagt € 8.762K.

Verloop van de resultaatbestemming
Ter dekking van het negatieve resultaat van de grondexploitatie Burgemeester van Zwietenweg is een voorziening gevormd. De stand van deze voorziening bedroeg eind 2024 € 408K. 

In exploitatie genomen gronden

Snel en Polanen

De grondexploitatie Snel en Polanen bestond uit vier deelexploitaties, te weten Snel en Polanen Algemeen, Snellerpoort, Waterrijk en Cattenbroek. In 2021 is Waterrijk afgerond. Dus de grondexploitatie bestaat nu nog uit drie deelexploitaties. Voor de totale ontwikkeling van het gebied Snellerpoort is de verwachting nog steeds dat het eind 2030 zal worden afgerond. 

Planologie 

In 2018 is het ambitiedocument 'Snellerpoort, een ander perspectief' vastgesteld. Hiervoor zijn in 2021 twee bestemmingsplannen (Snellerpoort en Winkelcentrum Snellerpoort) vastgesteld. Inmiddels zijn beide bestemmingsplannen onherroepelijk. Voor bouwveld B0 (Cattenbroekerdijk) is een procedure gevolgd om naast woningen ook maatschappelijke functies te kunnen realiseren op deze kavel. Daarnaast is het ontwerp bestemmingsplan met omgevingsvergunning voor recreatiestrand Cattenbroek in procedure gebracht. Het bestemmingsplan wordt in 2025 ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.

Aanleg openbare ruimte

Eind 2022 is de verlenging van de Beneluxlaan om Snellerpoort opgeleverd en is in 2024. Tevens is een groot deel van de oostelijke bouwvelden en toekomstige openbare ruimte in dit deel van Snellerpoort bouwrijp gemaakt. Hieronder vallen onder andere de verlegging van kabels en leidingen en ruwbouw van de kademuur en aanleg van de bouwwegen. Het eerst deel van de heringerichte Steinhagenseweg ter hoogte van Het Baken woonrijp gemaakt. Het deel voor het Gezondheidscentrum en voor het winkelcentrum blijft tijdens de bouw van oostelijke bouwvelden en uitbreiding van het winkelcentrum een tijdelijk ingerichte “fietsstraat”.

Woonprogramma

In maart 2025 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over het Woonprogramma (D/24/161896), het college heeft begin april het Woonprogramma 'Woerden woont goed' vastgesteld.

Blok B0: Dit blok is de Cattenbroekerdijk 1. Hiervoor is in 2024 een procedure gevoerd om extra functies dan woningen te kunnen toevoegen deze procedure is inmiddels afgerond. De kavel wordt de komende jaren gebruikt door diverse ontwikkelaars als bouwplaats, voor eventueel parkeren en materiaalopslag tijdens de ontwikkeling van bouwblokken B1 t/m B6. 
Blok B1: Dit bouwveld (De Waag) ligt achter Het Baken. Begin 2023 is de kavel geleverd aan CAZAS. Zij laten hier in totaal 100 sociale huurwoningen en 20 middeldure huurwoningen bouwen voor diverse doelgroepen. Dit bouwblok wordt voor of na de bouwvak in 2025 opgeleverd. Hier opvolgend wordt een deel van de straat definitief ingericht.
Blok B2: Voor dit bouwveld (Huis in ’t Veld) is in 2023 is een marktpartij geselecteerd (BEMOG) voor dit bouwveld (dit ligt aan de Nieheimerstraat en de Steinhagenseweg). Hier worden 81 woningen gerealiseerd in verschillende prijsklassen, langs de Steinhagenseweg worden op de begane grond een aantal aanvullende functies ontwikkeld. De vergunning is verleend en onherroepelijk geworden. De koopovereenkomst voor de grond is gesloten, er is een succesvolle verkoop geweest en begin 2025 is de kavel geleverd en inmiddels is gestart met de bouw van deze woningen.
Blok B3: In 2023 is voor dit bouwveld (Porta) een ontwikkelovereenkomst gesloten met Bolton. Hier worden 80 woningen ontwikkeld in de diverse prijsklassen. Daarnaast komt hier een zogenaamd “Thuishuis” ook worden aanvullend in de plint langs de Steinhagenseweg gezamenlijke ruimtes ontwikkeld voor bewoners en de buurt. In 2025 is een koopovereenkomst gesloten, bouwvergunning ingediend en is de verkoop van start gegaan. Indien de verkoop en vergunningverlening voorspoedig verloopt zal uiterlijk eind 2025 de grond worden geleverd waarna gestart kan worden met de bouw.
Blok B4: De selectie voor dit bouwveld is opgestart nadat de eerste verkoopresultaten van bouwveld B2 en de plannen van de bouw van bouwveld B5/6 bekend zijn.
Blok B5/6 (uitbreiding van Winkelcentrum Snel en Polanen): Dit bouwveld is geschikt voor de uitbreiding met een 2e supermarkt in het Winkelcentrum Snel en Polanen, een woningbouwprogramma van 100 huurwoningen en bijhorende (gebouwde) parkeervoorzieningen. In 2023 is de voorselectie via TenderNed gehouden om te komen tot een lijst van partijen waarmee we een selectie zullen houden. Inmiddels is de selectie afgerond en is in 2024 een ontwikkelovereenkomst gesloten met Hoogvliet (Heembouw) die de plannen verder uitontwikkelt.

Strand Cattenbroek

Voor het deelgebied Cattenbroek is door De Pretfabriek het recreatief concept ontwikkeld en de fysieke invulling van het plan uitgewerkt. Er is overeenstemming over de erfpachtovereenkomst en het ontwerp bestemmingsplan met omgevingsvergunning is in procedure gebracht. De nota van zienswijzen van het bestemmingsplan Cattenbroekerplas laat op zich wachten omdat er veel zienswijzen zijn ingediend. Er zijn diverse onderzoeken voor het bestemmingsplan uitgevoerd inclusief actualisatie. Verwacht wordt dat in Q2 2025 de nota wordt afgerond daarna ter besluitvorming kan worden voorgelegd. Daarnaast zijn de verenigingen bezig met de invulling van “Het verenigingseiland”. In 2024 zijn gesprekken gevoerd met Watersportvereniging Woerden en afspraken gemaakt voor de realisatie van een watersporteiland. Verwacht wordt dat medio 2025 de uitvoering van de aanleg van “Het verenigingseiland” kan starten. 

De financiële hoofdlijn samengevat:

De bestedingen 2024 betreffen hoofdzakelijk de kosten van bouw- en woonrijp maken en de planontwikkelingskosten t.b.v. Snellerpoort, en de (verplichte) winstneming die gedaan is ter grootte van € 2.952K. De geraamde opbrengsten zijn door diverse uitgiftes gestegen en de grondverkoop die in 2024 gepland stond is doorgeschoven naar begin 2025. De geraamde kosten vanaf 2025 bedragen ca. € 30 miljoen (exclusief rente en index). De grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied. De geraamde opbrengsten na 2024 bedragen € 48 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. De voornaamste categorie is woningbouw en uitbreiding van het winkelcentrum, de woningbouw is verdeeld in categorieën conform de Nota Wonen 2022. In april 2025 is door het college het Woonprogramma vastgesteld. De concrete programma-aanpassingen in Snellerpoort zullen in de loop van 2025 worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Het aantal woningen kan bij de verdere uitwerking van het deelgebied mogelijk nog geoptimaliseerd worden. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Doordat het besluit door zowel gemeenteraad als college na de jaargrens is genomen, kon de uitwerking van het Woonprogramma niet worden verwerkt in de grondexploitatie. Hierdoor is een groot verschil ontstaan tussen het eindresultaat 2025 en het eindresultaat van 2024. De eindwaarde bedraagt €12.799K (2025). Dit is een verschil van € 9.743K met 2024. Voor de kosten voor de verwerking van de gevolgen van dit programma is een risicoafslag opgenomen in de bepaling van de winstneming in de grondexploitatie, dit is gedaan om te voorkomen dat er volgend jaar een ‘negatieve’ winstneming zou kunnen plaatsvinden.  Nadere toelichting is opgenomen in het MPG 2025. 

Brediuspark
De grondexploitatie Brediuspark bestaat uit twee woningbouwontwikkelingen en de herinrichting van een deel van het Brediuspark. In 2023 zijn de herinrichtingswerkzaamheden in het Brediuspark afgerond. Er worden momenteel geen uitgaven meer voorzien. In het voorjaar van 2024 is het terrein aan het Thijssepad bouwrijp gemaakt voor vier vrije kavels. Deze kavels zijn na de zomer bij opbod in verkoop gebracht. De kavelbouwers werken per heden aan hun woningontwerp. Start bouw vindt naar verwachting plaats in het derde kwartaal van 2025 waarna de woningen rond de zomer van 2026 kunnen worden opgeleverd. Vanwege het particulier opdrachtgeverschap zit er een spreiding in deze planning. De twee kavels aan de Burgemeester van Kempensingel zijn bestemd voor hospice De Mantelmeeuw. In maart 2025 heeft de gemeenteraad het TAM-imro plan vastgesteld. Eerder was de raad al akkoord gegaan met een lagere grondopbrengst vanwege een maatschappelijke bestemming in plaats van woningbouwbestemming. In mei 2025 wordt de omgevingsvergunning voor de bouw aangevraagd. Na oplevering in 2026 wordt de grondexploitatie gesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen 2024 hebben betrekking op bouwrijp maken en planontwikkelingskosten. De geraamde nog te maken kosten bedragen afgerond € 0,4 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen afgerond € 2,9 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden (wonen en maatschappelijk). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 288K (positief).

Harmelen
De grondexploitatie Harmelen bestaat uit meerdere gebieden waaronder de voormalige zwembadlocatie, de Fonteinschoollocatie, de voormalige Raadhuislocatie, de Mauritshof, de Triaq-locaties en de Kind&Co-locatie. Op deze locaties worden gezamenlijk 88 woningen gerealiseerd. Het is een divers programma van sociale en middeldure huur woningen tot vrije-sector koop, waaronder een CPO-project. De woningen op de Mauritshof zijn al in 2020 opgeleverd waarna de gemeente het openbaar gebied woonrijp heeft gemaakt. Het Kinderdagverblijf en het beweegpark op de Triaq-locatie zijn in 2022 opgeleverd. De 17 seniorenwoningen op de Willem Alexanderlaan zijn rond de zomer in 2024 opgeleverd waarna eind 2024 het openbaar gebied woonrijp maakt is gemaakt. De 22 appartementen op de Raadhuislocatie zijn allen verkocht aan mensen met een binding met Harmelen. De bouw vordert gestaag, oplevering is eind 2025.  Per april 2025 zit woningcorporatie CAZAS in een aanbesteding voor de bouw van 25 huurwoningen op de Willem Alexanderlaan waarna de gemeente de kavel kan leveren en eind 2026 het gebied woonrijp maakt. Hierna wordt de grondexploitatie afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen 2024 hebben hoofdzakelijk betrekking op woonrijp maken en planontwikkelingskosten. Er is een (verplichte) winstneming gedaan ter grootte van € 740K. De opbrengsten betreffen de verkoop van de gronden op de Raadhuislaan. De geraamde nog te maken kosten bedragen circa € 0,7 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen circa € 0,7 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden (wonen). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 571K (positief).

Putkop Harmelen
In de zoektocht naar schuifruimte voor lokale bedrijven die groeien is als een van de locaties Putkop Harmelen naar voren gekomen. Plangebied Putkop III grenst aan het bestaande bedrijventerrein De Putkop. Er is voor gekozen om met het ontwerp het bestaande bedrijventerrein ruimtelijk af te ronden en zo ook de landschappelijke inpassing van het gehele bedrijventerrein te verbeteren. Inmiddels is er een stedenbouwkundig plan opgesteld, alsmede een inrichtingsplan en lopen er gesprekken met de grondeigenaren over aankoop van de benodigde gronden. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn inmiddels vastgesteld. Hiertegen is beroep ingesteld. Ondertussen wordt gepoogd de benodigde gronden in eigendom te verkrijgen. In de planning wordt de eerste gronduitgifte voorzien in 2026 en wordt de grondexploitatie in 2029 afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen in 2024 hebben hoofdzakelijk betrekking op de planontwikkelingskosten. De geraamde nog te maken kosten bedragen € 9.154K (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de verwervingen, de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De boekwaarde (gemaakte kosten) bedraagt € 636K. Alle opbrengsten (€ 10.385K exclusief rente en index) dienen nog te worden gerealiseerd en betreffen de verkoop van bouwrijpe grond (i.c. bedrijfskavels). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 729K positief. Dit is een verslechtering van het resultaat ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2024 (€ 778K) met € 49K. Deze resultaatsverslechtering betreft het saldo van meer opbrengsten (hogere grondprijs op basis van een actueel grondprijsadvies) en meer kosten als gevolg van een review.  Deze grondexploitatie kent risico’s, deze zijn beschreven in het MPG 2025.

Burgemeester van Zwietenweg
In de zoektocht naar schuifruimte voor lokale bedrijven die groeien, is als een van de locaties de Burgemeester van Zwietenweg naar voren gekomen. De locatie Burgemeester van Zwietenweg ligt in de oksel tussen de A12, de Burgemeester van Zwietenweg en ten zuiden van de Kromwijkerdijk. Het plangebied is circa 9 ha groot, waarvan 5,7 ha uitgeefbaar. Inmiddels is er een stedenbouwkundig plan richtinggevend vastgesteld en zijn er aanbiedingen gedaan aan de grondeigenaren in het kader van minnelijke verwerving. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn in procedure gebracht en hierop zijn 11 zienswijzen binnengekomen. Deze zienswijzen zullen worden beantwoord en leiden naast ambtshalve aanpassingen en nieuwe onderzoeken tot aanpassing van bestemmingsplan en exploitatieplan. De planning is dat de eerste gronduitgifte plaatsvindt in 2027 en dat de grondexploitatie in 2031 kan worden afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen in 2024 hebben hoofdzakelijk betrekking op de planontwikkelingskosten. De geraamde nog te maken kosten bedragen € 17.075K (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de verwervingen, de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De boekwaarde (gemaakte kosten) bedraagt € 636K. Alle opbrengsten (€ 16.960K exclusief rente en index) dienen nog te worden gerealiseerd en betreffen de verkoop van bouwrijpe grond (i.c. bedrijfskavels). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 408K  negatief. Dit is een verslechtering van het resultaat ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2024 (€ 311K negatief) met € 97K, waardoor de verliesvoorziening met dit bedrag (€ 97K) dient te worden verhoogd. De resultaatverslechtering houdt voornamelijk verband met de toegenomen kosten als gevolg van een geactualiseerde (SSK-)raming voor de aanleg van de rotonde en het fietspad (aan/bij de Burgemeester van Zwietenweg), hogere plankosten en de verhoging van het budget voor bouw- en bedrijfsgereedmaken, dit naar aanleiding van een review. De hogere grondopbrengsten als gevolg van de hogere grondprijs (op basis van een actueel grondprijsadvies) kunnen de toegenomen kosten niet volledig compenseren. Deze grondexploitatie kent risico’s, deze zijn beschreven in het MPG 2025.

Kamerik Schoollocaties
De grondexploitatie Kamerik Schoollocaties is in 2021 geopend. Op dit moment zijn er binnen de grondexploitatie 20 appartementen (Weidse Weelde) opgeleverd. Begin 2025 is begonnen met de bouw van 37 woningen aan de Overstek (De Opkamer). Momenteel wordt Mijzijde 88 (CPO) verder uitgewerkt. In 2025 zal er een kavelpaspoort voor de Mijzijde 76a (2 kavels) opgeleverd worden waarna het verkooptraject opgestart kan worden.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen 2024 hebben hoofdzakelijk betrekking op de planontwikkelingskosten, in 2024 is de verkoop van Overstek (De Opkamer) gerealiseerd. Er is een (verplichte) winstneming gedaan ter grootte van circa € 1,3 miljoen. De geraamde nog te maken kosten bedragen circa € 1 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen circa € 2 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. De enige categorie is woningbouw. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 2.547 K (positief).