Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Woerden weer te geven en de relatie met grondexploitatie complexen.

De gemeente Woerden werkt middels de Nota Grondbeleid Woerden 2023. Het grondbedrijf is een belangrijk onderdeel van de financiële structuur van de gemeente Woerden. Eén van haar taken betreft het voorzien in uitgeefbare bouwrijpe grond voor woningen, bedrijven, kantoren en voorzieningen. Het grondbedrijf is faciliterend aan het behalen van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Het grondbedrijf wordt gekenmerkt door de grote in- en uitgaande stromen van financiële middelen en langjarige projecten. Omdat gronden soms pas vele jaren na verwerving in ontwikkeling worden genomen, blijven de rentelasten op het geïnvesteerde vermogen van invloed op het rendement van het grondbedrijf, tot de gronden worden verkocht. In deze paragraaf worden de ontwikkelingen binnen de grondexploitatiecomplexen kort samengevat. Jaarlijks volgt een nadere uitgebreide toelichting op de complexen in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). 

De volgende 6 complexen zijn voor 2025 in exploitatie genomen:
•    Snel en Polanen (herziening)
•    Brediuspark (herziening)
•    Harmelen (herziening)
•    Putkop Harmelen (herziening) 
•    Burgemeester van Zwietenweg (herziening)
•    Kamerik Schoollocaties (herziening)

Voor alle gemeentelijke grondexploitaties wordt vanaf 1 januari 2026 gerekend met een intern rentepercentage van 1,00%. De rente van een project wordt berekend over de boekwaarde. Naast de renteparameter worden door het college jaarlijks de te hanteren rekenparameters in de grondexploitaties vastgesteld. Onderstaande parameters zijn door het college vastgesteld (Parameters 2025 Z/25/093760 / D/25/210478)) en verwerkt in de grondexploitaties.

Voor het verloop van de boekwaarden van de complexen en voorzieningen wordt verwezen naar de toelichting op de balans (onder de vlottende activa voorraden).
Hieronder is het verloop van de totale boekwaarde van alle complexen weergegeven (inclusief de benodigde voorzieningen). Waar wordt gesproken over een negatieve boekwaarde is feitelijk sprake van meer opbrengsten dan kosten op peildatum. Een positieve boekwaarde betekent dat op peildatum meer kosten gemaakt zijn dan opbrengsten. De boekwaarde van alle complexen gezamenlijk bedraagt -€ 4.612K (negatief).

Verloop van de resultaatbestemming
Ter dekking van het negatieve resultaat van de grondexploitatie Burgemeester van Zwietenweg is een voorziening gevormd. De stand van deze voorziening bedroeg eind 2025 € 652K. 

In exploitatie genomen gronden

Snel en Polanen

De grondexploitatie Snel en Polanen bestaat nog uit drie actieve deelexploitaties, te weten Snel en Polanen Algemeen, Snellerpoort en Cattenbroek. Voor de totale ontwikkeling van het gebied Snellerpoort is de verwachting dat het eind 2031 zal worden afgerond. 

Planologie 

In 2018 is het ambitiedocument 'Snellerpoort, een ander perspectief' vastgesteld. Hiervoor zijn in 2021 twee bestemmingsplannen (Snellerpoort en Winkelcentrum Snellerpoort) vastgesteld. Inmiddels zijn beide bestemmingsplannen onherroepelijk. Voor bouwveld B0 (Cattenbroekerdijk) is een procedure gevolgd om naast woningen ook maatschappelijke functies te kunnen realiseren op deze kavel. Daarnaast is het ontwerp bestemmingsplan met omgevingsvergunning voor recreatiestrand Cattenbroek in procedure gebracht. Het bestemmingsplan is in 2025 vastgesteld door de gemeenteraad (het bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk).

Aanleg openbare ruimte

Eind 2022 is de verlenging van de Beneluxlaan om Snellerpoort opgeleverd. Tevens is een groot deel van de oostelijke bouwvelden en toekomstige openbare ruimte in dit deel van Snellerpoort bouwrijp. Hieronder vallen onder andere de verlegging van kabels en leidingen en ruwbouw van de kademuur en aanleg van de bouwwegen. Het eerst deel van de heringerichte Steinhagenseweg ter hoogte van Het Baken woonrijp gemaakt. In 2025 is voorafgaand aan de oplevering van De Waag (Cazas) de Nieheimerstraat (voorlopig) ingericht. Na afbouw van bouwveld B2 (Huis in ‘t Veld) wordt de Nieheimerstraat definitief ingericht. Het deel voor het Gezondheidscentrum en voor het winkelcentrum blijft tijdens de bouw van oostelijke bouwvelden en uitbreiding van het winkelcentrum een tijdelijk ingerichte “fietsstraat”. In 2025 is tevens gestart met het bouwrijp maken van de kavel voor de realisatie van de uitbreiding van winkelcentrum Snellerpoort (hiervoor wordt onder ander een tijdelijk parkeerterrein aangelegd voor de bezoekers van het winkelcentrum (zodat tijdens de bouw de bezoekers kunnen blijven parkeren). Met de diverse eigenaren en gebruikers wordt middels participatie gewerkt aan de herinrichtingsplannen voor het winkelcentrumplein.

Woonprogramma

In maart 2025 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over het Woonprogramma (D/24/161896), het college heeft begin april het Woonprogramma 'Woerden woont goed' vastgesteld. In het MPG 2026 worden de gevolgen hiervan verwerkt in de grondexploitatie.

Blok B0: Dit blok is de Cattenbroekerdijk 1. Hiervoor is in 2024 een procedure gevoerd om extra functies dan woningen te kunnen toevoegen deze procedure is inmiddels afgerond. De kavel wordt de komende jaren gebruikt door diverse ontwikkelaars als bouwplaats, voor eventueel parkeren en materiaalopslag tijdens de ontwikkeling van bouwblokken B1 t/m B6. 
Blok B1: Dit bouwveld (De Waag) ligt achter Het Baken. De bebouwing op deze kavel is inmiddels opgeleverd en bewoont. In totaal 100 sociale huurwoningen en 20 middeldure huurwoningen voor diverse doelgroepen.
Blok B2: Voor dit bouwveld (Huis in ’t Veld) is in 2025 de grond geleverd. Dit bouwveld ligt aan de Nieheimerstraat en de Steinhagenseweg. Hier worden 81 woningen gerealiseerd in verschillende prijsklassen, langs de Steinhagenseweg worden op de begane grond een aantal aanvullende functies ontwikkeld. In 2025 is de ontwikkelaar gestart met de bouw. In 2026 wordt dit project opgeleverd.
Blok B3: Eind 2025 is voor dit bouwveld (Porta) de grond geleverd aan Bolton. Hier worden 80 woningen ontwikkeld in de diverse prijsklassen. Daarnaast komt hier een zogenaamd “Thuishuis” ook worden aanvullend in de plint langs de Steinhagenseweg gezamenlijke ruimtes ontwikkeld voor bewoners en de buurt. De bouw is recent (2026) gestart.
Blok B4: De selectie voor dit bouwveld is opgestart nadat de eerste verkoopresultaten van bouwveld B2 en de plannen van de bouw van bouwveld B5/6 bekend zijn. Er is hier een selectie voor gehouden en met BPD is een ontwikkelovereenkomst gesloten voor 93 woningen in diverse prijsklassen en doelgroepen.
Blok B5/6 (uitbreiding van Winkelcentrum Snel en Polanen): Dit bouwveld is geschikt voor de uitbreiding met een 2e supermarkt in het Winkelcentrum Snel en Polanen, een woningbouwprogramma van 100 huurwoningen en bijhorende (gebouwde) parkeervoorzieningen. Cazas zal hier een groot aantal huurwoningen afnemen om te exploiteren. In 2024 is een ontwikkelovereenkomst gesloten met Hoogvliet (Heembouw) die de plannen verder uit ontwikkelt. Er wordt gewerkt aan de uitwerking van de koopovereenkomst en bouwrijp maken van de kavel. Eind 2025 is omgevingsvergunning ingediend.

Strand Cattenbroek

Voor het deelgebied Cattenbroek is door De Pretfabriek het recreatief concept ontwikkeld en de fysieke invulling van het plan uitgewerkt. Er is overeenstemming over de erfpachtovereenkomst en het ontwerp bestemmingsplan met omgevingsvergunning is in procedure gebracht en vastgesteld. Daarnaast zijn de verenigingen bezig met de invulling van “Het verenigingseiland”. In 2024 zijn gesprekken gevoerd met Watersportvereniging Woerden en afspraken gemaakt voor de realisatie van een watersporteiland. Medio 2025 is de uitvoering van de aanleg van “Het verenigingseiland” gestart. 

De financiële hoofdlijn samengevat:

De bestedingen 2025 betreffen hoofdzakelijk de kosten van bouw- en woonrijp maken en de planontwikkelingskosten t.b.v. Snellerpoort, en verwerking van de (verplichte) winstneming. Aan de opbrengstenkant zijn de grondopbrengsten van bouwveld B2 en B3 gerealiseerd.  De geraamde kosten vanaf 2026 bedragen ca. € 35.710K (exclusief rente en index). De grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied en plankosten. De geraamde opbrengsten na 2025 bedragen € 35.380K (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. In het MPG2026 worden de wijzigingen als gevolg van het vastgestelde woonprogramma toegelicht. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 4.575K (positief).

Brediuspark
De grondexploitatie Brediuspark bestaat uit twee woningbouwontwikkelingen en de herinrichting van een deel van het Brediuspark. In 2023 zijn de herinrichtingswerkzaamheden in het Brediuspark afgerond. Er worden momenteel geen uitgaven meer voorzien. In 2025 hebben alle vier de kavelbouwers aan het Thijssepad hun omgevingsvergunning ontvangen. Drie kavels zijn eind 2025 geleverd, de vierde volgt in januari 2026. De woningen worden met enige spreiding in het najaar van 2026 opgeleverd. Aansluitend maakt de gemeente de straat woonrijp. De twee kavels aan de Burgemeester van Kempensingel zijn in 2025 verkocht aan hospice De Mantelmeeuw. In december 2025 is de omgevingsvergunning voor de bouw onherroepelijk geworden. Het perceel wordt in het eerste kwartaal van 2026 geleverd.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen 2025 hebben betrekking op bouwrijp maken en planontwikkelingskosten. Er is een (verplichte) winstneming gedaan ter grootte van € 189K. De geraamde nog te maken kosten bedragen afgerond € 0,4 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen afgerond € 269K (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden (maatschappelijk). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 55K (positief).

Harmelen
De grondexploitatie Harmelen bestaat uit meerdere gebieden waaronder de voormalige zwembadlocatie, de Fonteinschoollocatie, de voormalige Raadhuislocatie, de Mauritshof, de Triaq-locaties en de Kind&Co-locatie. Op deze locaties worden gezamenlijk 88 woningen gerealiseerd. Het is een divers programma van sociale en middeldure huur woningen tot vrije-sector koop, waaronder een CPO-project. Met uitzondering van de 25 huurappartementen van CAZAS zijn alle woningen opgeleverd en bewoond. CAZAS verwacht haar omgevingsvergunning in mei 2026 waarna het perceel wordt geleverd. Na circa een jaar bouwen maakt de gemeente rond de zomer 2027 het gebied woonrijp waarna de grondexploitatie wordt afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen 2025 hebben hoofdzakelijk betrekking op woonrijp maken en planontwikkelingskosten. Er is een (verplichte) winstneming gedaan ter grootte van € 38K. De geraamde nog te maken kosten bedragen circa € 0,6 miljoen (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen circa € 0,7 miljoen (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden (wonen). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 534K (positief).

Putkop Harmelen
In de zoektocht naar schuifruimte voor lokale bedrijven die groeien is als een van de locaties Putkop Harmelen naar voren gekomen. Plangebied Putkop III grenst aan het bestaande bedrijventerrein De Putkop. Er is voor gekozen om met het ontwerp het bestaande bedrijventerrein ruimtelijk af te ronden en zo ook de landschappelijke inpassing van het gehele bedrijventerrein te verbeteren. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn vastgesteld. Hiertegen is beroep ingesteld. Ondertussen wordt gepoogd de benodigde gronden in eigendom te verkrijgen. Hiervoor is een onteigeningsbesluit genomen. De rechter heeft het verzoek in maart 2026 bekrachtigd, het is nog mogelijk dat tegen dit besluit beroep wordt aangetekend. In de planning wordt de eerste gronduitgifte voorzien in 2027 en wordt de grondexploitatie in 2030 afgesloten, een en ander is afhankelijk van de behandeling van het beroep van de Raad van State en de onteigeningsprocedure.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen in 2025 betreffen hoofdzakelijk planontwikkelingskosten, waarvan een deel gerelateerd is aan verwerving en onteigening. De geraamde nog te maken kosten bedragen € 9.241K (exclusief rente en index). De grootste kostenposten hebben betrekking op de verwervingen, de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De boekwaarde (gemaakte kosten) bedraagt € 703K. Alle opbrengsten (€ 10.593K exclusief rente en index) dienen nog te worden gerealiseerd en betreffen de verkoop van bouwrijpe grond (i.c. bedrijfskavels). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 605K positief. Dit is een verslechtering van het resultaat ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2025 (€ 729K) met € 124K. Deze resultaatsverslechtering betreft het saldo van meer opbrengsten (hogere grondprijs in verband met indexering) en meer kosten als gevolg van indexering en aanpassing fasering. Deze grondexploitatie kent risico’s, deze zijn beschreven in het MPG 2026.

Burgemeester van Zwietenweg
In de zoektocht naar schuifruimte voor lokale bedrijven die groeien, is als een van de locaties de Burgemeester van Zwietenweg naar voren gekomen. De locatie Burgemeester van Zwietenweg ligt in de oksel tussen de A12, de Burgemeester van Zwietenweg en ten zuiden van de Kromwijkerdijk. Het plangebied is circa 9 ha groot, waarvan 5,7 ha uitgeefbaar. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn in procedure gebracht en hierop zijn 11 zienswijzen binnengekomen. Deze zienswijzen zijn beantwoord en het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn door de raad in de vergadering d.d. 25 november 2025 gewijzigd vastgesteld. Tegen het bestemmingsplan is beroep ingesteld. De planning is dat de eerste gronduitgifte plaatsvindt in 2028 en dat de grondexploitatie in 2031 kan worden afgesloten.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen in 2025 betreffen hoofdzakelijk planontwikkelingskosten en hebben onder andere betrekking op het minnelijke verwervingstraject en de aanpassingen van het bestemmingsplan en exploitatieplan naar aanleiding van de ingediende zienswijzen. De geraamde nog te maken kosten bedragen € 17.081K (exclusief rente en index). De grootste kostenposten hebben betrekking op de verwervingen, de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De boekwaarde (gemaakte kosten) bedraagt € 826K. Alle opbrengsten € 17.300K (exclusief rente en index) dienen nog te worden gerealiseerd en betreffen de verkoop van bouwrijpe grond (i.c. bedrijfskavels). Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 652K negatief. Dit is een verslechtering van het resultaat ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2025 (€ 408K negatief) met € 244K, waardoor de verliesvoorziening met dit bedrag (€ 244K) dient te worden verhoogd. De resultaatverslechtering houdt voornamelijk verband met de toegenomen kosten als gevolg van indexering (kostenstijgingen) en hogere plankosten. De hogere plankosten houden verband met de extra gemaakte kosten in het kader van aanpassingen van het bestemmingsplan- en exploitatieplan (hiervoor waren ook nieuwe onderzoeken benodigd) en met vertragingen. De hogere grondopbrengsten als gevolg van indexering kunnen de toegenomen kosten niet volledig compenseren. Deze grondexploitatie kent risico’s, deze zijn beschreven in het MPG 2026.

Kamerik Schoollocaties
De grondexploitatie Kamerik Schoollocaties is in 2021 geopend. Op dit moment zijn er binnen de grondexploitatie 57 woningen/appartementen opgeleverd, te weten Weidse Weelde (20 appartementen en De Opkamer (18 woningen en 19 appartementen). In 2025 is het CPO-traject voor op de Mijzijde 88a gestart. Uit de eerste inschrijfronde is geen CPO-vereniging voortgekomen. Eind 2025 is een tweede inschrijfronde voor het zoeken van een CPO-vereniging geopend. Begin 2026 is er een nieuwe CPO-groep gevormd, zij hebben de opdracht gekregen om voor 1 april 2026 een vereniging op te richten. Op het moment van schrijven is het nog niet bekend of dit ook gaat lukken. 

Binnen de grondexploitatie is er nog een kavel beschikbaar, namelijk de Mijzijde 76a. Onder het bouwvlak ligt een gestuurde boring. Jarenlange gesprekken met Stedin hebben dan nu eindelijk geleid dat Stedin de boring in 2026 gaat verwijderen. Daarna is het pas mogelijk om een kavelpaspoort vast te stellen. Nadat deze is vastgesteld zal medio 2026 het verkooptraject opgestart worden.

De financiële hoofdlijn kort samengevat:

De bestedingen 2025 hebben hoofdzakelijk betrekking op de planontwikkelingskosten. Binnen het projectbudget is er geschoven met verschillende posten. Dit is mogelijk omdat er na mate het project vordert er steeds meer duidelijkheid komt. Naast de gestuurde boring moet het riool ook worden aangelegd langs de Mijzijde 76a. De geplande afsluittermijn van de grondexploitatie is opgeschoven. Dit komt door de bovenstaande factoren. Er is een (verplichte) winstneming gedaan ter grootte van circa € 118K. De geraamde nog te maken kosten bedragen circa € 977K (exclusief rente en index), de grootste kostenposten hebben betrekking op de inrichting van het gebied en planontwikkeling. De geraamde nog te realiseren opbrengsten bedragen circa € 2.000K (exclusief rente en index), deze opbrengsten ontstaan door de verkoop van gronden ten behoeve van bebouwing. De enige categorie is woningbouw. Door de kosten en opbrengsten te faseren in de tijd wordt de invloed van rente en inflatie doorgerekend. Middels de dynamische eindwaardeberekening wordt het saldo op eindwaarde berekend. Dat saldo bedraagt € 2.347K (positief).